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Offene Immobilienfonds: Vielfältige Herausforderungen - Fondsnews
01.03.23 14:00
Scope Fund Analysis GmbH
Berlin (www.fondscheck.de) - Die gestiegenen Zinsen haben das Umfeld für offene Immobilienpublikumsfonds verändert, so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.
In den vergangenen Jahren seien die Renditen der Fonds größtenteils von den Aufwertungen der Immobilien im Portfolio getrieben worden. Das werde sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen dürfte in der Breite vorerst vorbei sein.
In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance bremsen würden, lasse sich derzeit noch nicht beziffern. Denn die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten seien nahezu zum Erliegen gekommen, Verkäufer und Käufer fänden momentan nicht zusammen. Hinzu komme, dass weitere Zinserhöhungen wahrscheinlich seien und damit die Preisfindung auf der Immobilienseite noch nicht abgeschlossen sei.
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds seien 2022 im Vergleich zum Vorjahr bereits deutlich gesunken. Auch für 2023 erwarte Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechne aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven bzw. ausgeglichenen Netto-Mittelaufkommen. Die Anleger würden sich zum einen zurückhalten, weil ihnen durch die hohe Inflationsrate und vor allem hohe Energiepreise weniger Sparkapital zur Verfügung stehe. Zum anderen hätten die höheren Zinsen Alternativinvestments wie Festgeld oder Anleihen attraktiver gemacht.
Das gestiegene Zinsniveau bringe jedoch nicht nur Nachteile für die Immobilienfonds. Da die meisten Fonds ihre Liquidität überwiegend in Tages- oder Termingeld anlegen würden, habe die Zinswende an dieser Stelle künftig positive Effekte auf die Fondsrendite.
Die Bandbreite der Liquiditätsquoten der offenen Immobilienfonds sei hoch. Das Spektrum reiche aktuell von 7% bis 29%. Bei den Schwergewichten mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 10 Mrd. Euro liege der Anteil flüssiger Mittel zwischen 12% und 20%. Im Durchschnitt sei die Liquiditätsquote 2022 mit 15% gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben. Im Jahr 2022 seien im Vergleich zum Vorjahr noch keine signifikant erhöhten Anteilscheinrückgaben bzw. Kündigungen der Anleger sichtbar gewesen. Die 2013 eingeführten Regeln zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen hätten hier stabilisierend gewirkt.
Die durchschnittliche Vermietungsquote habe sich 2022 mit rund 94% stabil gehalten. Die konjunkturellen Aussichten aufgrund der Auswirkungen des Ukraine-Krieges und die sich verändernden Nutzeranforderungen im Bürosektor und im Einzelhandel würden jedoch die Risiken erhöhen.
Die bei Gewerbeimmobilien üblichen Mietverträge mit Inflationsindexierung hätten sich positiv auf die Fonds ausgewirkt. Die Fondsmanager würden angeben, dass sich Mieterhöhungen aufgrund hoher Inflation aktuell durchsetzen lassen würden, was die Mieten und damit die ausschüttungsfähigen Einnahmen tendenziell steigere.
Trotz der Herausforderungen erwarte Scope für 2023 für offene Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Performance zwischen 2% und 2,5%. Viele Fonds würden weiterhin über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern verfügen. Ihre Liquiditätsquoten seien derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Zusätzlich würden die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen schützen. (01.03.2023/fc/n/s)
In den vergangenen Jahren seien die Renditen der Fonds größtenteils von den Aufwertungen der Immobilien im Portfolio getrieben worden. Das werde sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen dürfte in der Breite vorerst vorbei sein.
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds seien 2022 im Vergleich zum Vorjahr bereits deutlich gesunken. Auch für 2023 erwarte Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechne aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven bzw. ausgeglichenen Netto-Mittelaufkommen. Die Anleger würden sich zum einen zurückhalten, weil ihnen durch die hohe Inflationsrate und vor allem hohe Energiepreise weniger Sparkapital zur Verfügung stehe. Zum anderen hätten die höheren Zinsen Alternativinvestments wie Festgeld oder Anleihen attraktiver gemacht.
Die Bandbreite der Liquiditätsquoten der offenen Immobilienfonds sei hoch. Das Spektrum reiche aktuell von 7% bis 29%. Bei den Schwergewichten mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 10 Mrd. Euro liege der Anteil flüssiger Mittel zwischen 12% und 20%. Im Durchschnitt sei die Liquiditätsquote 2022 mit 15% gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben. Im Jahr 2022 seien im Vergleich zum Vorjahr noch keine signifikant erhöhten Anteilscheinrückgaben bzw. Kündigungen der Anleger sichtbar gewesen. Die 2013 eingeführten Regeln zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen hätten hier stabilisierend gewirkt.
Die durchschnittliche Vermietungsquote habe sich 2022 mit rund 94% stabil gehalten. Die konjunkturellen Aussichten aufgrund der Auswirkungen des Ukraine-Krieges und die sich verändernden Nutzeranforderungen im Bürosektor und im Einzelhandel würden jedoch die Risiken erhöhen.
Die bei Gewerbeimmobilien üblichen Mietverträge mit Inflationsindexierung hätten sich positiv auf die Fonds ausgewirkt. Die Fondsmanager würden angeben, dass sich Mieterhöhungen aufgrund hoher Inflation aktuell durchsetzen lassen würden, was die Mieten und damit die ausschüttungsfähigen Einnahmen tendenziell steigere.
Trotz der Herausforderungen erwarte Scope für 2023 für offene Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Performance zwischen 2% und 2,5%. Viele Fonds würden weiterhin über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern verfügen. Ihre Liquiditätsquoten seien derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Zusätzlich würden die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen schützen. (01.03.2023/fc/n/s)