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Scope stuft das Rating des Quadoro Sustainable Europe von (P) a- (AIF) auf (P) bbb+ (AIF) herab - Fondsnews
11.01.23 13:43
Scope Fund Analysis GmbH
Berlin (www.fondscheck.de) - Scope stuft das vorläufige Rating des Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private von (P) a- (AIF) auf (P) bbb+ (AIF) herab, so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.
Der offene Immobilien-Publikumsfonds lasse damit eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Ratingverschlechterung liege insbesondere in den gestiegenen Risikofaktoren im aktuellen Marktumfeld begründet.
Der Anleger könne mit diesem Produkt in einen offenen Immobilienpublikums-AIF investieren, der in Gewerbeimmobilien mit Fokus auf die Nutzungsart Büro in zukunftsträchtigen Ballungsräumen im Europäischen Wirtschaftsraum investieren solle. Neben den klassischen Investitionsstandorten stünden auch ausgewählte sekundäre Ballungsräume im Fokus des Produktes.
Die Auswahl der Standorte erfolge anhand eines eigenen Makro-Standortratings, das Demografie, Wirtschaftskraft, Infrastruktur sowie Lebensqualität bewerte. Alle Immobilien müssten nach Angaben der Gesellschaft zudem strengen Nachhaltigkeitskriterien in Bezug auf ihren Mikrostandort und ihre Gebäudesubstanz entsprechen. Kontroverse Mieter und Mieter mit Aktivitäten im Zusammenhang mit fossilen Energieträgern würden ausgeschlossen. Der Fonds verfolge zudem das Ziel, den Energieverbrauch des Portfolios kontinuierlich zu senken.
Die Auflage des Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private sei am 02.10.2019 erfolgt. Basis für die Bewertung würden die zehn bereits in das Fondsvermögen übergegangenen Objekte bilden, die sich auf acht Standorte in sechs europäischen Ländern verteilen würden. Mit einem Anteil von insgesamt 34,9% bezogen auf die Verkehrswerte würden drei Immobilien in Finnland den höchsten Anteil ausmachen. Mit 23,3% folge Irland auf Rang zwei der Allokation vor den Niederlanden (15,4%), Dänemark (11,3%) sowie Deutschland (8,2%). Die verbleibenden 7,0% würden auf Österreich entfallen.
Die bereits angekauften Objekte seien nach Auffassung von Scope grundsätzlich geeignet, die angestrebte Ausschüttungsrendite des Fonds mittelfristig zu erfüllen. Positiv in der Bewertung schlage sich die strategiekonforme weitere Diversifikation und die damit einhergehende Verbesserung der Vermietungsparameter nieder. Das Portfolio solle weiter wachsen, wobei Scope aufgrund des aktuellen Marktumfeldes von einer Verlangsamung des Wachstums ausgehe.
Dieser Bewertung liege eine Zielrendite von 3,5% (BVI) zugrunde. Der Fonds habe auf Jahresbasis mit 3,7% zum 30.09.2022 über diesem Niveau performt, per 30.11.2022 sei die Performance jedoch auf 2,8% abgesunken.
Bezüglich seines Immobilienportfolios erhalte der Fonds vor allem bezüglich seiner Vermietungsquote und bezüglich der Mieterstruktur, die überwiegend Multi-Tenant-geprägt sei, hohe Noten. Erstere liege mit 97% deutlich über dem Schnitt der Branche von 94,1%. Eher niedrigere Noten erziele der Fonds dafür aufgrund der hohen Mieterkonzentration - die fünf bzw. zehn größten Mieter des Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private würden 47% bzw. 60% der Mieteinnahmen auf sich vereinen. Zudem sei anzumerken, dass es sich bei den Fondsimmobilien überwiegend um B-Lagen handele, die in bestimmten Marktphasen Einschränkungen in der Fungibilität aufweisen könnten und um Objekte, die im Branchenvergleich über kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauern verfügen würden.
Insgesamt betrachtet falle die Bewertung des Immobilienportfolios im Branchenvergleich unterdurchschnittlich aus. Im Zuge des voranschreitenden Portfolioaufbaus besonders durch die Übernahme von Projektentwicklungen sollten sich jedoch einige der oben genannten Faktoren verbessern. Indexierte Mietverträge würden grundsätzlich die Möglichkeit bieten, sich gegen steigende Inflationsraten abzusichern. Mieterhöhungen seien jedoch nur in dem Umfang umsetzbar, in der die Mieter diese auch wirtschaftlich tragen könnten. Nach Angaben des Asset Managers seien im Portfolio des Fonds rund 97,7% der Nettosollmieten an die Entwicklung eines jeweils lokalen Index gekoppelt (Durchschnitt der Peergroup: 63,3%).
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreiche das Produkt eine im Vergleich zur Peergroup der offenen Publikumsfonds unterdurchschnittliche Bewertung. Dies liege in der Tatsache begründet, dass den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit über 25% recht hoch angesetzt werde. Und auch der durchschnittliche Leverage solle durch das aktive Einsetzen einer Kreditlinie auf einem hohen Niveau liegen.
Nichtsdestotrotz sollten mittelfristig aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus die nächsten Ankäufe ausschließlich über Eigenkapital finanziert werden, was eine sinkende Fremdfinanzierungsquote zufolge haben sollte. Ein relevantes Währungskursrisiko liege aktuell nicht vor, da das Fremdwährungsportfolio für diesen Fonds ausschließlich in dänischen Kronen bestehe. Das Management versuche zudem die Liquiditätsquote so gering wie möglich zu halten, um damit gerade in der Anlaufphase die Rendite entsprechend zu optimieren.
Gelder würden im Rahmen von Cash-Call-Phasen akquiriert, die auch weiterhin quartalsweise erfolgen sollten. Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds stehe klar im Fokus des Managements. Der Fonds werde in Kooperation mit dem Nachhaltigkeitsberater Sustainable Real Estate AG gemanagt, der jede Immobilie vor dem Erwerb einer Nachhaltigkeitsprüfung unterziehe, welche regelmäßig aktualisiert werde.
Das Ergebnis werde in einer Kennzahl zusammengefasst. Ein Wert von 50% bedeute durchschnittliche Nachhaltigkeit. Damit eine Immobilie erworben werden dürfe, sei nach Angaben des Asset Managers eine Kennzahl von mindestens 60% erforderlich. Bei der Prüfung würden hierbei sowohl Makro- als auch Mikrostandort sowie das Gebäude nach verschiedenen Kriterien analysiert und bewertet. Darüber hinaus gebe es Ausschlusskriterien in Bezug auf die Mieter für die Bereiche Kernenergie, Rüstung, Pornographie und Glücksspiel.
Mit dem Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private würden ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung beworben und umgesetzt. Der Fonds könne gemäß Angaben der KVG zufolge gemäß MiFID II an Anleger mit bestimmten Nachhaltigkeitspräferenzen vertrieben werden.
Das vorliegende Preliminary Rating des Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private könne bis zum Ende der Anlaufphase von vier Jahren vergeben werden. (News vom 10.01.2023) (11.01.2023/fc/n/s)
Der offene Immobilien-Publikumsfonds lasse damit eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Ratingverschlechterung liege insbesondere in den gestiegenen Risikofaktoren im aktuellen Marktumfeld begründet.
Die Auswahl der Standorte erfolge anhand eines eigenen Makro-Standortratings, das Demografie, Wirtschaftskraft, Infrastruktur sowie Lebensqualität bewerte. Alle Immobilien müssten nach Angaben der Gesellschaft zudem strengen Nachhaltigkeitskriterien in Bezug auf ihren Mikrostandort und ihre Gebäudesubstanz entsprechen. Kontroverse Mieter und Mieter mit Aktivitäten im Zusammenhang mit fossilen Energieträgern würden ausgeschlossen. Der Fonds verfolge zudem das Ziel, den Energieverbrauch des Portfolios kontinuierlich zu senken.
Die Auflage des Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private sei am 02.10.2019 erfolgt. Basis für die Bewertung würden die zehn bereits in das Fondsvermögen übergegangenen Objekte bilden, die sich auf acht Standorte in sechs europäischen Ländern verteilen würden. Mit einem Anteil von insgesamt 34,9% bezogen auf die Verkehrswerte würden drei Immobilien in Finnland den höchsten Anteil ausmachen. Mit 23,3% folge Irland auf Rang zwei der Allokation vor den Niederlanden (15,4%), Dänemark (11,3%) sowie Deutschland (8,2%). Die verbleibenden 7,0% würden auf Österreich entfallen.
Die bereits angekauften Objekte seien nach Auffassung von Scope grundsätzlich geeignet, die angestrebte Ausschüttungsrendite des Fonds mittelfristig zu erfüllen. Positiv in der Bewertung schlage sich die strategiekonforme weitere Diversifikation und die damit einhergehende Verbesserung der Vermietungsparameter nieder. Das Portfolio solle weiter wachsen, wobei Scope aufgrund des aktuellen Marktumfeldes von einer Verlangsamung des Wachstums ausgehe.
Dieser Bewertung liege eine Zielrendite von 3,5% (BVI) zugrunde. Der Fonds habe auf Jahresbasis mit 3,7% zum 30.09.2022 über diesem Niveau performt, per 30.11.2022 sei die Performance jedoch auf 2,8% abgesunken.
Insgesamt betrachtet falle die Bewertung des Immobilienportfolios im Branchenvergleich unterdurchschnittlich aus. Im Zuge des voranschreitenden Portfolioaufbaus besonders durch die Übernahme von Projektentwicklungen sollten sich jedoch einige der oben genannten Faktoren verbessern. Indexierte Mietverträge würden grundsätzlich die Möglichkeit bieten, sich gegen steigende Inflationsraten abzusichern. Mieterhöhungen seien jedoch nur in dem Umfang umsetzbar, in der die Mieter diese auch wirtschaftlich tragen könnten. Nach Angaben des Asset Managers seien im Portfolio des Fonds rund 97,7% der Nettosollmieten an die Entwicklung eines jeweils lokalen Index gekoppelt (Durchschnitt der Peergroup: 63,3%).
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreiche das Produkt eine im Vergleich zur Peergroup der offenen Publikumsfonds unterdurchschnittliche Bewertung. Dies liege in der Tatsache begründet, dass den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit über 25% recht hoch angesetzt werde. Und auch der durchschnittliche Leverage solle durch das aktive Einsetzen einer Kreditlinie auf einem hohen Niveau liegen.
Nichtsdestotrotz sollten mittelfristig aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus die nächsten Ankäufe ausschließlich über Eigenkapital finanziert werden, was eine sinkende Fremdfinanzierungsquote zufolge haben sollte. Ein relevantes Währungskursrisiko liege aktuell nicht vor, da das Fremdwährungsportfolio für diesen Fonds ausschließlich in dänischen Kronen bestehe. Das Management versuche zudem die Liquiditätsquote so gering wie möglich zu halten, um damit gerade in der Anlaufphase die Rendite entsprechend zu optimieren.
Gelder würden im Rahmen von Cash-Call-Phasen akquiriert, die auch weiterhin quartalsweise erfolgen sollten. Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds stehe klar im Fokus des Managements. Der Fonds werde in Kooperation mit dem Nachhaltigkeitsberater Sustainable Real Estate AG gemanagt, der jede Immobilie vor dem Erwerb einer Nachhaltigkeitsprüfung unterziehe, welche regelmäßig aktualisiert werde.
Das Ergebnis werde in einer Kennzahl zusammengefasst. Ein Wert von 50% bedeute durchschnittliche Nachhaltigkeit. Damit eine Immobilie erworben werden dürfe, sei nach Angaben des Asset Managers eine Kennzahl von mindestens 60% erforderlich. Bei der Prüfung würden hierbei sowohl Makro- als auch Mikrostandort sowie das Gebäude nach verschiedenen Kriterien analysiert und bewertet. Darüber hinaus gebe es Ausschlusskriterien in Bezug auf die Mieter für die Bereiche Kernenergie, Rüstung, Pornographie und Glücksspiel.
Mit dem Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private würden ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung beworben und umgesetzt. Der Fonds könne gemäß Angaben der KVG zufolge gemäß MiFID II an Anleger mit bestimmten Nachhaltigkeitspräferenzen vertrieben werden.
Das vorliegende Preliminary Rating des Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private könne bis zum Ende der Anlaufphase von vier Jahren vergeben werden. (News vom 10.01.2023) (11.01.2023/fc/n/s)