Scope bewertet den Habona Nahversorgungsfonds Deutschland mit einem Initial Rating von a- (AIF) - Fondsnews


17.01.23 13:22
Scope Fund Analysis GmbH

Berlin (www.fondscheck.de) - Scope bewertet den Habona Nahversorgungsfonds Deutschland mit einem Initial Rating von a- (AIF), so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.

Der Anleger könne über den Fonds in das Segment deutscher Nahversorgungsimmobilien investieren.

Für den am 11.10.2019 aufgelegten Fonds solle ein Portfolio aus regional sowie nach Größe, Nutzung und Mietern breit diversifizierten Immobilien in Deutschland entstehen. Der Schwerpunkt der Investitionen liege dabei auf Nahversorgungsimmobilien, die sich durch das Angebot von Gütern des täglichen Bedarfs, vor allem Lebensmittel, aber auch Dienstleistungen auszeichnen würden, die über eine zentrale Lage und gute Erreichbarkeit verfügen würden.

Im Ankaufsfokus stünden neben dem klassischen Lebensmitteleinzelhandel und Kitas auch Nahversorgungsimmobilien mit Koppelnutzungen. Hierzu würden Nahversorgungs-, Stadtteil- oder Quartierszentren zählen, die zusätzlich zum Lebensmittelangebot ein ergänzendes Angebot an Waren und Dienstleistungen bereithalten würden, wie beispielsweise Ärztehäuser, Gastronomie sowie Immobilien mit wohnwirtschaftlicher Nutzung (z.B. betreutes Wohnen, Studentenwohnungen und Mikroapartments).

Für den Fonds seien bis zum Stichtag 30.09.2022 bereits 13 Objekte angekauft worden. Der kumulierte Verkehrswert der Bestandsobjekte belaufe sich auf rund 133,0 Mio. Euro.

Bezogen auf die Verkehrswerte liege der Schwerpunkt mit 87,1% klar im Sektor Lebensmitteleinzelhandel. Hinsichtlich der Immobilien sei positiv anzumerken, dass das Portfolio sehr gute Werte hinsichtlich der durchschnittlichen Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge sowie der Vermietungsquoten aufweise. Aufgrund des ausgeprägten Fokus auf das Segment Nahversorgung erziele der Fonds zudem hinsichtlich seiner sektoralen Allokation sehr gute Noten. Darüber hinaus wirke sich die Herkunft des überwiegenden Anteils der Mieteinnahmen aus vergleichsweise krisenresilienten Branchen wie Lebensmitteleinzelhandel bzw. Nahversorgung positiv aus.

Da sich der Fonds noch in der Anlaufphase befinde, würden die Bereiche Mieterkonzentration sowie regionale Diversifizierung im Branchenvergleich noch unterdurchschnittlich abschneiden. Zudem sei anzumerken, dass der Portfolioaufbau bisher in einem historisch hochpreisigen Marktumfeld erfolgt sei. Die angekauften Objekte würden vollständig den vorgesehenen Investitionskriterien entsprechen und insgesamt werde das Immobilienportfolio des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland im Branchenvergleich als überdurchschnittlich bewertet. Diese Objekte seien nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen. Der Fonds solle mittelfristig ein Fondsvolumen von 500 Mio. Euro erreichen.

Aufgrund der erfolgreichen Anbindung zahlreicher Vertriebspartner habe das Produkt erfolgreich neue Mittel einwerben und der Portfolioaufbau wie geplant vorangetrieben werden können.

Einschränkungen hinsichtlich des weiteren Wachstums würden eher aus der vorsichtigeren Planung bei den Nettomittelzuflüssen resultieren, die aufgrund der aktuellen Marktsituation künftig geringer ausfallen würden. Hinsichtlich der Finanzstruktur erreiche das Produkt aus Sicht von Scope eine im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds überdurchschnittliche Bewertung. Die Fremdfinanzierungsquote von rund 18% sei branchendurchschnittlich. Hervorzuheben seien die langfristigen Zinsbindungen, die ein Zinsänderungsrisiko für das Produkt aktuell ausschließen würden. Vier Immobilien seien komplett eigenkapitalfinanziert und würden damit ausreichend Spielraum für Verkäufe bieten, sollte dies kurzfristig notwendig werden. Ein Währungskursrisiko sei aufgrund des deutschen Investitionsfokus nicht vorhanden.

Die Bewertung der Nachhaltigkeit falle aktuell noch unterdurchschnittlich aus. Dies liege unter anderem darin begründet, dass die Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel oft nicht bereit seien, ihre Verbrauchsdaten transparent zu machen. Die Genehmigung des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland als sogenannter Artikel 8-Fonds gemäß Verordnung (EU) 2019/2088 vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor sei zum 27.09.2022 durch die BaFin erfolgt. Darüber könne der Fonds als sogenanntes Artikel 8 Plus-Produkt gemäß der MiFID II-Richtlinie für den Vertrieb gemäß Verbändekonzept an Anleger mit Nachhaltigkeitspräferenzen vertrieben werden.

Für den Fonds liege sowohl die vom Asset Manager angestrebte Ausschüttungsrendite als auch die angestrebte Zielrendite gemäß BVI bei 2,0% - 2,5% p.a. Diese erziele der Fonds mit einer Ein-Jahres-BVI-Rendite von 2,5% sowohl per 30.09.2022 als auch aktuell per 30.11.2022. (17.01.2023/fc/n/s)





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