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Scope bewertet den DF Deutsche Finance Investment Fund 21 mit einem Rating von bbb- (AIF)


02.08.22 14:30
Scope Fund Analysis GmbH

Berlin (www.fondscheck.de) - Scope bewertet den DF Deutsche Finance Investment Fund 21 mit einem Rating von bbb- (AIF), so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.

Der Fonds lasse nach Ansicht von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten.

Dieses Rating gelte unter dem Vorbehalt:
- der Erteilung der Genehmigungen für die noch zu errichtenden Immobilien sowie der Baurechtschaffung für die Grundstücke des dritten Anlageobjektes
- des Abschlusses der noch nicht unterzeichneten Verträge: u.a. Generalunternehmerverträge, Darlehensverträge, Kaufverträge, Verträge auf Ebene der Zweck-, Beteiligungs-, Projekt- und Objektgesellschaften. Insbesondere stehe dieses Rating unter dem Vorbehalt, dass beide Generalunternehmerverträge wie prospektiert zu einem garantierten Höchstbetrag in Höhe von ca. 247 Mio. USD (Anlageobjekt eins) bzw. 202 Mio. USD (Anlageobjekt zwei) für die Errichtung der beiden Labor- und Büroimmobilien abgeschlossen würden.
- der Abnahme der Grundstücke der ersten beiden Anlageobjekte durch die zuständigen staatlichen Behörden nach Beseitigung der vorhandenen Bodenverunreinigungen.

Der Anleger beteilige sich mit einer Mindestanlage von 25.000 US-Dollar an einem Publikums-AIF ("AIF"), der sich als Co-Investor und Minderheitsgesellschafter plangemäß mittelbar an zwei neu zu errichtenden Labor- und Büroimmobilien (Anlageobjekte eins und zwei) und an mehreren zu entwickelnden Grundstücken (Anlageobjekt drei) im Großraum Boston beteiligen werde. Sowohl das erste Anlageobjekt "99 South Street" (Ecke South Street und Earle Street) als auch das zweite Anlageobjekt "0 Windsor" (am Windsor Place) würden sich auf dem Life Sciences Campus Boynton Yards, Somerville, Massachusetts, USA befinden und sollten an mehrere Mieter vermietet werden. Das dritte Anlageobjekt "Grundstücke" umfasse mehrere Grundstücke, die an die ersten beiden Anlageobjekte angrenzen würden oder in unmittelbarer Nähe zu diesen belegen seien. Die Grundstücke sollten baurechtlich beplant bzw. fortentwickelt werden.

Auf Ebene des AIF werde das Investitionsvolumen inkl. Ausgabeaufschlag in Höhe von 210 Mio. US-Dollar komplett durch Eigenkapital finanziert. Über den Ausgabeaufschlag von 5% hinausgehende Weichkosten würden in Höhe von 12,2% bezogen auf das Eigenkapital anfallen. Auf Ebene der Objektgesellschaften sei das Anlageobjekt mit Fremdkapital finanziert (erwartete Spannbreite 50% bis 61%). Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung habe der AIF weder Investitionen in die Anlageobjekte getätigt noch Kapitalzusagen im Zusammenhang mit der Investition in die Anlageobjekte abgegeben.

Die von Scope erwartete Rendite liege bei 5,39% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 5,03%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lasse nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst worden sei das Rating durch:
- den Zugang zu einem institutionellen Club Deal als Privatanleger
- die aktuell gering korrelierende Sub-Assetklasse Lab-Office
- die in unmittelbarer Nähe der drei Anlageobjekte befindlichen Universitäten Harvard und MIT
- die Core-Lage für die geplante Nutzungsart mit sehr geringen Leerstandsquoten und steigendem Mietniveau über die letzten Jahre
- die geplante kurze Fondslaufzeit von rund vier Jahren
- den Asset Manager mit ausgebauter Strukturierungs- und Transaktionskompetenz bei Club Deals und rund vierjähriger Erfahrung bei der Realisierung von Lab-Office-Projektentwicklungen in Boston (erfolgreicher Exit DF 15 - Club Deal Boston I)
- die geplante LEED-Platin-Zertifizierung für beide Immobilien

Als Risikotreiber identifiziere Scope vor allem:
- die noch nicht vorliegenden Genehmigungen für die zu errichtenden zwei Immobilien sowie die Baurechtschaffung für das dritte Anlageobjekt "Grundstücke"
- die noch nicht geschlossenen Verträge (u.a. Generalunternehmerverträge, Darlehensverträge, Kaufverträge, Verträge auf Ebene der Zweck-, Beteiligungs-, Projekt- und Objektgesellschaften)
- die noch nicht erfolgte Abnahme der Grundstücke der ersten beiden Anlageobjekte durch staatliche Behörden nach Beseitigung der vorhandenen Bodenverunreinigungen
- die Risiken aus den Projektentwicklungen (bspw. Fertigstellung und Vermietung)
- einen geringeren zu realisierenden Verkaufspreis als geplant
- die konzeptionsbedingt mehrstöckige komplexe Beteiligungsstruktur
- die insgesamt volatile Marktlage mit Zinswende, hoher Inflation, gestiegenen Baukosten und geopolitischen Unruhen

Die Scope Analyse habe für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
- Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 87,8%
- Verlustmöglichkeit: 12,2%
- Value-at-Risk: 26,1% (ein Verlust von 26,1% werde in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
- Risikoklasse: 5

Bis auf den im Emissionsprospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrag der DF Deutsche Finance Investment Fund 21 - Club Deal Boston IV - GmbH & Co. geschlossene InvKG lägen den Scope Analysten für alle drei Anlageobjekte weder die Verträge auf Ebene der Zweck-, Beteiligungs-, Projekt- und Objektgesellschaften noch die Generalunternehmer-, Darlehens- und Kaufverträge vor.

Für den Anbieter liege ein Scope Asset Management Rating für den Bereich Real Estate Investments von AA- (AMR) vor (Stand: 01.08.2022). (02.08.2022/fc/n/s)