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Scope bestätigt das Asset Management Rating der DF Deutsche Finance Holding AG mit AA- (AMR)


01.08.22 16:00
Scope Fund Analysis GmbH

Berlin (www.fondscheck.de) - Scope bestätigt das Asset Management Rating der DF Deutsche Finance Holding AG mit AA- (AMR) und bescheinigt ihr weiterhin eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management von institutionellen Immobilien-Investmentstrategien, so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.

Aufgrund der Verschiebung hin zu Immobiliendirektinvestments beziehe sich das Asset Management Rating der Deutsche Finance nunmehr auf das Segment Immobilien (nach zuvor Private Equity).

Die im Jahr 2005 gegründete inhabergeführte Deutsche Finance Group sei eine breit aufgestellte institutionelle Investmentgesellschaft für global investierende Private Equity Portfolios im Immobilien- und Infrastruktursegment. Die Unternehmensgruppe habe ihren Hauptsitz in München und unterhalte internationale Investmentplattformen mit lokaler Präsenz in London, Denver, Zürich, Luxemburg und Madrid und beschäftige aktuell rund 150 Vollzeit-Mitarbeiter.

Seit 2014 verfüge die Deutsche Finance Group mit der Deutsche Finance Investment ("DF Inv") über eine voll regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft, die neben Publikums-AIF auch institutionelle Dachfondsmandate betreue. Die im Frühjahr 2017 gegründete Deutsche Finance International LLP ("DFI") als europäische Investmentplattform der Deutsche Finance lege ihren Fokus auf "Value Add" und opportunistische Investments.

Die Deutsche Finance America LLC ("DFA") konzentriere sich seit dem Sommer 2018 auf "Core Plus", "Value Add" und opportunistische Investments in den USA. Die im Jahr 2020 errichtete Deutsche Finance Development GmbH verantworte als Projektentwicklungs- und -managementgesellschaft Gewerbe- und Wohnimmobilien mit Fokus Deutschland. Als einer der ersten Marktakteure habe die im Jahr 2021 gegründete Deutsche Finance Digitalinvest GmbH die Erlaubnis zur Führung eines elektronischen Wertpapierregisters erhalten.

Im Bereich Lab-Office/Life Science Immobilien habe sich die Deutsche Finance in den letzten vier Jahren zu einem der führenden europäischen Investoren entwickelt. Gemeinsam mit lokalen Partnern realisiere diese aktuell u.a. den Lab-Office-Campus "Boynton Yards" in Boston mit einem gesamten Immobilienentwicklungsvolumen von bis zu 4 Mrd. USD. In der Historie habe die Gruppe insgesamt 20 Fonds für Privatanleger und mehr als 25 Vehikel für institutionelle Investoren lanciert, wovon bisher drei Publikums-AIF auf die Reihe "Club Deal Boston" (DF Investment Fund 15, 17 und 20) entfallen würden. Der Nachfolgefonds zu dieser Reihe, der DF Investment Fund 21 - Club Deal Boston IV, solle Anfang August dieses Jahres in den Vertrieb gehen.

Die Deutsche Finance verwalte zum Ratingstichtag 31.12.2021 Assets under Management (AuM) in Höhe von 9,6 Mrd. Euro, was annähernd einer Verfünffachung innerhalb von drei Jahren entspreche. Gemessen an den AuM würden rund 86% auf institutionelle Anleger entfallen, die zu 33% in Direktinvestments der DFI und zu 53% in Direktinvestments der DFA investiert seien; rund 10% würden auf Privatanleger und 4% auf Family Offices entfallen.

Das Rating werde wesentlich gestützt durch (1) den exzellenten Zugang zu aussichtsreichen Entwicklungsprojekten und Super-Prime Immobilien durch das etablierte Netzwerk und die Investmentteams vor Ort in den Kernmärkten USA, Europa und Deutschland; (2) marktführende Ankäufe mit einem Volumen von rund 1,5 Mrd. Euro im Berichtszeitraum 2021, insbesondere der Erwerb von mehreren Lab-Office-Projektentwicklungen in Boston; (3) die überdurchschnittliche Steigerung der AuM in den letzten drei Jahren von rund 2,1 Mrd. Ende 2018 auf rund 9,6 Mrd. Ende 2021. Im ersten Halbjahr 2022 seien diese nochmals weiter auf rund 10,5 Mrd. Euro gestiegen; (4) die sehr überzeugende Performance von sieben auswertbaren institutionellen Vehikeln mit einem Volumen von rund 2,6 Mrd. Euro - der ungewichtete Portfolio-IRR netto seit Investment mit Stichtag 30.06.2021 liege bei rund 11%; (5) die erfolgreichen Neu- und Nachvermietungsleistungen im Berichtszeitraum über zusammen rund 140.000 qm vor allem in den Prime-Office Immobilien Transamerica Pyramid in San Francisco und 711 Fifth Avenue in New York, dem Entwicklungsprojekt 101 South Street (Teil des Lab-Office-Campus "Boynton Yards") und für das Entwicklungsprojekt "Olympia Exhibiton Centre" in London, mit Laufzeiten zwischen 10 und 35 Jahren.

Das Rating werde teilweise durch die bisher noch nicht ausreichend belastbare Performancehistorie im Privatkundensegment begrenzt: Diese sei im Publikumsfondsbereich aufgrund der Konzeption von langen Fondslaufzeiten und zum Teil Ansparmodellen durch bisher geringe kumulative Kapitalrückflüsse an die Dachfondsanleger bedingt, mit bisher erst zwei erfolgten Fondsauflösungen. Sehr positiv in diesem Zusammenhang zu würdigen sei die im Februar dieses Jahres erfolgte Beendigung des 2019 lancierten "DF Investment Fund 15 -Club Deal Boston I". Nach Fertigstellung und Vollvermietung im Herbst 2021 sei die Lab-Office-Immobilie an einen institutionellen Investor in den USA veräußert worden, sodass die Auflösung damit rund neun Monate vor Ende der prospektierten Laufzeit von rund vier Jahren erfolgt sei. Die Gesamtausschüttung liege in Höhe der prospektierten 140%; die für die Anleger erzielte Rendite liege bei 16% IRR p.a.

Gemäß den Angaben der Deutsche Finance würden sich darüber hinaus die Fonds IPP 1 und IPP 2 seit Anfang 2020 bzw. 2021 in der Liquidationsphase befinden. Gemäß dem aktuellen Stand werde der erwartete Gesamtmittelrückfluss für beide Fonds im Rahmen der bisherigen Prognosen liegen.

Die Performanceentwicklung der Privatanlegerfonds liege bisher größtenteils noch unter den ursprünglichen Prognoserechnungen, was zum einen an der vergleichsweise hohen Kostenbelastung und zum anderen an Währungseffekten und dem bisher nicht vollständig eingetretenen positiven Diversifikationseffekt der global anlegenden Dachfonds liege. Allerdings würdige Scope die aktive Beimischung von institutionellen Club Deals mit attraktivem Renditepotenzial, wodurch sich laut Angaben der Deutsche Finance zum aktuellen Stand eine Performanceaufholung gegen Ende der Laufzeit einstellen werde.

Weiterhin fließe die hohe Personalfluktuation in den letzten drei Jahren mit über 17% p.a. negativ in das Rating ein, wenngleich diese in erster Linie vertriebsseitig bedingt gewesen sei.

Schließlich weise Scope auf ein vergleichsweise hohes Konzentrationsrisiko der fünf größten institutionellen Anleger der Deutsche Finance hin, auf die rund 55% der gesamten AuM zum 31.12.2021 entfallen würden. (01.08.2022/fc/n/s)