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Renditen offener Immobilienpublikumsfonds untersucht - Fondsnews
11.05.23 13:53
Scope Fund Analysis GmbH
Berlin (www.fondscheck.de) - Offene Immobilienfonds erzielten 2022 im Mittel eine Rendite von 2,6%, so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.
Erstmals seit Jahren seien die Mieterträge gewachsen, das Vor-Corona-Niveau sei aber noch nicht erreicht. Die Gebäudewerte seien leicht gestiegen, Liquidität sei für viele noch eine Belastung gewesen.
Scope habe die Renditebestandteile von 27 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht, die insgesamt mehr als 120 Mrd. Euro verwalten würden. Sie hätten 2022 im Durchschnitt eine Rendite von 2,6% erzielt. Die Performance von Immobilienfonds bestehe im Wesentlichen aus drei Komponenten: Der Mietrendite (Mieterträge abzüglich Bewirtschaftungsaufwand in Relation zum Immobilienvermögen), der Änderung der Gebäudewerte und der Verzinsung der Liquidität.
Die Mietrendite sei 2022 höher als 2021 gewesen. Sie habe im volumengewichteten Durchschnitt bei 3,7% netto gelegen. Damit sei ein jahrelang anhaltender Abwärtstrend gebrochen. Das Vor-Corona-Niveau mit 4,0% im Jahr 2019 sei aber noch nicht wieder erreicht. Mehrere Aspekte hätten zu diesem Anstieg geführt. Zum einen seien durch die Lockerung pandemiebedingter Maßnahmen Umsatzmieten zurückgekommen und teilweise seien Mietstundungen aufgeholt worden. Zum anderen sei die Inflationsrate 2022 deutlich gestiegen.
Weil die meisten Gewerbemietverträge entsprechend indexiert seien, hätten sich viele Mieten erhöht. Scope gehe davon aus, dass die Netto-Mietrenditen in Summe mittelfristig weiter steigen würden, vor allem weil das Marktpreisniveau korrigieren dürfte. Die Bewirtschaftungskosten würden jedoch mittel- bis langfristig weiter zunehmen, da insbesondere das Thema ESG und damit Investitionen in den Bestand immer wichtiger würden.
Die Wertänderungsrendite der Immobilienfonds habe im vergangenen Jahr 1,0% betragen. Damit liege sie auf dem Niveau von 2021. In den vergangenen Jahren seien die Renditen der offenen Immobilienfonds größtenteils von Aufwertungen im Bestand, aber auch durch erfolgreiche Verkäufe getrieben worden. Dies werde sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen der Immobilien dürfte im Gesamtbild vorerst vorbei sein. Die Wertänderungsrenditen würden sich abschwächen.
Zusätzlich sei die Veränderung der Immobilienwerte seit 2018 analysiert worden. Bei Büroimmobilien bestehe ein starker lagebezogener Unterschied. Während Objekte in sehr guten Lagen und mit guter ÖPNV-Anbindung deutlich aufgewertet hätten, hätten sich Büroimmobilien in weniger guten Lagen deutlich schlechter entwickelt. Shopping-Center würden sich schon seit Jahren unter Druck befinden. Auch wenn im Einzelhandel inflations- bzw. umsatzgebundene Mieten üblich seien, würden sich nicht alle Indexierungen weitergeben lassen, weil die Mieterbonitäten dies oft nicht zulassen würden. Hotelimmobilien hätten sich aufgrund der Pandemie-Lockerungen 2022 stabilisieren können. Die hohe Nachfrage nach Logistik-/Industrie-Objekten habe deren Werte deutlich erhöht.
Die Liquiditätsrendite habe 2022 bei -1,9% (volumengewichteter Durchschnitt) gelegen. Dies sei maßgeblich getrieben von Fonds gewesen, die ihre flüssigen Mittel größtenteils in Anleihen investiert hätten. Diese hätten infolge des gestiegenen Zinsniveaus stark abgewertet. Noch würden allerdings die Geschäftsjahresabschlüsse von zwölf Fonds fehlen. Diese würden ihre Barreserven überwiegend bei Banken parken. Dies werde die Liquiditätsrendite für 2022 etwas nach oben korrigieren, sobald die Jahresabschlüsse vorlägen und eine finale Berechnung erfolgen könne. Scope rechne insgesamt für 2022 mit einer nur leicht negativen Liquiditätsrendite. Für 2023 würden die Experten wieder einen positiven Wert erwarten, der eventuell sogar das Niveau von 2014 mit 0,7% überschreiten und damit zur höchsten Liquiditätsrendite der vergangenen zehn Jahre führen könnte.
Vor dem Hintergrund kumulierender Unsicherheitsfaktoren (steigende Zinsen, hohe Inflation, wenig Transaktionen, wandelnde Nutzeranforderungen) würden sich die Risiken in vielen Segmenten weiter erhöhen. Trotz dieser vielfältigen Herausforderungen erwarte Scope für 2023 für offene Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Performance zwischen 2% und 2,5%. Viele Fonds würden weiterhin über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern verfügen. Ihre Liquiditätsquoten seien derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Zusätzlich würden die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen schützen. (11.05.2023/fc/n/s)
Erstmals seit Jahren seien die Mieterträge gewachsen, das Vor-Corona-Niveau sei aber noch nicht erreicht. Die Gebäudewerte seien leicht gestiegen, Liquidität sei für viele noch eine Belastung gewesen.
Die Mietrendite sei 2022 höher als 2021 gewesen. Sie habe im volumengewichteten Durchschnitt bei 3,7% netto gelegen. Damit sei ein jahrelang anhaltender Abwärtstrend gebrochen. Das Vor-Corona-Niveau mit 4,0% im Jahr 2019 sei aber noch nicht wieder erreicht. Mehrere Aspekte hätten zu diesem Anstieg geführt. Zum einen seien durch die Lockerung pandemiebedingter Maßnahmen Umsatzmieten zurückgekommen und teilweise seien Mietstundungen aufgeholt worden. Zum anderen sei die Inflationsrate 2022 deutlich gestiegen.
Die Wertänderungsrendite der Immobilienfonds habe im vergangenen Jahr 1,0% betragen. Damit liege sie auf dem Niveau von 2021. In den vergangenen Jahren seien die Renditen der offenen Immobilienfonds größtenteils von Aufwertungen im Bestand, aber auch durch erfolgreiche Verkäufe getrieben worden. Dies werde sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen der Immobilien dürfte im Gesamtbild vorerst vorbei sein. Die Wertänderungsrenditen würden sich abschwächen.
Zusätzlich sei die Veränderung der Immobilienwerte seit 2018 analysiert worden. Bei Büroimmobilien bestehe ein starker lagebezogener Unterschied. Während Objekte in sehr guten Lagen und mit guter ÖPNV-Anbindung deutlich aufgewertet hätten, hätten sich Büroimmobilien in weniger guten Lagen deutlich schlechter entwickelt. Shopping-Center würden sich schon seit Jahren unter Druck befinden. Auch wenn im Einzelhandel inflations- bzw. umsatzgebundene Mieten üblich seien, würden sich nicht alle Indexierungen weitergeben lassen, weil die Mieterbonitäten dies oft nicht zulassen würden. Hotelimmobilien hätten sich aufgrund der Pandemie-Lockerungen 2022 stabilisieren können. Die hohe Nachfrage nach Logistik-/Industrie-Objekten habe deren Werte deutlich erhöht.
Die Liquiditätsrendite habe 2022 bei -1,9% (volumengewichteter Durchschnitt) gelegen. Dies sei maßgeblich getrieben von Fonds gewesen, die ihre flüssigen Mittel größtenteils in Anleihen investiert hätten. Diese hätten infolge des gestiegenen Zinsniveaus stark abgewertet. Noch würden allerdings die Geschäftsjahresabschlüsse von zwölf Fonds fehlen. Diese würden ihre Barreserven überwiegend bei Banken parken. Dies werde die Liquiditätsrendite für 2022 etwas nach oben korrigieren, sobald die Jahresabschlüsse vorlägen und eine finale Berechnung erfolgen könne. Scope rechne insgesamt für 2022 mit einer nur leicht negativen Liquiditätsrendite. Für 2023 würden die Experten wieder einen positiven Wert erwarten, der eventuell sogar das Niveau von 2014 mit 0,7% überschreiten und damit zur höchsten Liquiditätsrendite der vergangenen zehn Jahre führen könnte.
Vor dem Hintergrund kumulierender Unsicherheitsfaktoren (steigende Zinsen, hohe Inflation, wenig Transaktionen, wandelnde Nutzeranforderungen) würden sich die Risiken in vielen Segmenten weiter erhöhen. Trotz dieser vielfältigen Herausforderungen erwarte Scope für 2023 für offene Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Performance zwischen 2% und 2,5%. Viele Fonds würden weiterhin über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern verfügen. Ihre Liquiditätsquoten seien derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Zusätzlich würden die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen schützen. (11.05.2023/fc/n/s)