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Offene Immobilienfonds: Kreditquoten auf niedrigem Niveau - Fondsnews
23.05.23 15:25
Scope Fund Analysis GmbH
Berlin (www.fondscheck.de) - Die durchschnittliche Kreditquote offener Immobilienfonds verharrt mit 15,7% auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.
Das reduziere das Risikoprofil der Fonds. Die Bandbreite beim Einsatz von Fremdkapital sei jedoch groß.
Offene Immobilienfonds hätten Ende 2022 Kredite in Höhe von 18,9 Mrd. Euro gehalten. Im Verhältnis zum Verkehrswert der Fondsimmobilien entspreche das einer Fremdkapitalquote von rund 15,7%. Damit liege dieser Wert auf dem Niveau des Vorjahres. Zum 30. April 2023 sei die Fremdkapitalquote um 0,4 Prozentpunkte auf 15,3% gesunken.
Zur Einordnung: Während der Krise der offenen Immobilienfonds habe die Fremdfinanzierungsquote Ende 2009 bzw. Anfang 2010 mit mehr als 30% deutlich über dem aktuellen Niveau gelegen. Nur drei von 29 Fonds, zu denen Scope Informationen vorlägen, hätten 2009/2010 unter dem aktuellen Wert von 15,3% gelegen.
Vor Inkrafttreten des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes sei es für offene Immobilienfonds möglich gewesen, Kredite in Höhe von bis zu 50% des Verkehrswerts der gehaltenen Immobilien aufzunehmen. Dieser Wert sei als Lehre aus der Finanzkrise auf 30% des Verkehrswerts der insgesamt gehaltenen Immobilien und Immobiliengesellschaften reduziert worden.
Momentan lägen die Fonds im Mittel sehr deutlich unter diesem Wert. Das sorge für Stabilität und verringere die Risiken für die Produktgattung. Gleichzeitig verringere es das Renditepotenzial, das sich aus der Hebelwirkung (Leverage-Effekt) ergebe. Zusätzlich könnten kurzfristige Kredite bis zu 10% des Fondsvermögens zur Liquiditätssicherung aufgenommen werden.
Nur neun der 27 untersuchten Fonds hätten 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds hätten sie gesenkt. Die übrigen vier seien ungefähr auf Vorjahresniveau (+/-0,2 Prozentpunkte) geblieben. Kleinvolumige Produkte hätten ihre Kreditquote stärker reduziert als großvolumige.
Die Spannweite der Quoten sei groß: Der UniInstitutional German Real Estate habe überhaupt keine Schulden, der UniImmo: Deutschland, einer der größten offenen Immobilienfonds, habe eine Fremdkapitalquote von 3,7%. Am anderen Ende des Spektrums stünden der KGAL immoSubstanz und der Leading Cities Invest, die auf Quoten von rund 29% kommen würden.
Die Zinsbindungen seien kurzfristig geprägt. Über das gesamte Kreditvolumen würden in den kommenden drei Jahren 60,6% der Zinsbindungen auslaufen. Der überwiegende Teil der Asset Manager sei aktuell bestrebt, Kredite zurückzuführen oder sonst aufgrund der inversen Zinskurve weiter variabel zu finanzieren, was in höheren Fremdkapitalkosten resultieren dürfte. Scope schätze das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe aufgrund der Gesamtportfolioqualität und der vergleichsweise geringen Fremdkapitalquote der Fonds weiterhin als gering ein.
Scope gehe aktuell davon aus, dass die Kreditquoten kurzfristig zurückgehen würden. Da rund 61% des Kreditbestands eine Zinsbindung von bis zu drei Jahren aufweisen würden, dürften mehrere Darlehen aufgrund der sonst drohenden höheren Zinslast getilgt werden, um einem negativen Leverage-Effekt vorzubeugen.
Sollten sich kurzfristige Opportunitäten für den Immobilienankauf ergeben und die Liquidität nicht ausreichend Spielraum bieten, wäre bei vielen Fonds gleichwohl eine weitere Kreditaufnahme möglich, da die Quoten der meisten Fonds ausreichend weit vom regulatorischen Limit entfernt lägen. (23.05.2023/fc/n/s)
Das reduziere das Risikoprofil der Fonds. Die Bandbreite beim Einsatz von Fremdkapital sei jedoch groß.
Zur Einordnung: Während der Krise der offenen Immobilienfonds habe die Fremdfinanzierungsquote Ende 2009 bzw. Anfang 2010 mit mehr als 30% deutlich über dem aktuellen Niveau gelegen. Nur drei von 29 Fonds, zu denen Scope Informationen vorlägen, hätten 2009/2010 unter dem aktuellen Wert von 15,3% gelegen.
Vor Inkrafttreten des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes sei es für offene Immobilienfonds möglich gewesen, Kredite in Höhe von bis zu 50% des Verkehrswerts der gehaltenen Immobilien aufzunehmen. Dieser Wert sei als Lehre aus der Finanzkrise auf 30% des Verkehrswerts der insgesamt gehaltenen Immobilien und Immobiliengesellschaften reduziert worden.
Nur neun der 27 untersuchten Fonds hätten 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds hätten sie gesenkt. Die übrigen vier seien ungefähr auf Vorjahresniveau (+/-0,2 Prozentpunkte) geblieben. Kleinvolumige Produkte hätten ihre Kreditquote stärker reduziert als großvolumige.
Die Spannweite der Quoten sei groß: Der UniInstitutional German Real Estate habe überhaupt keine Schulden, der UniImmo: Deutschland, einer der größten offenen Immobilienfonds, habe eine Fremdkapitalquote von 3,7%. Am anderen Ende des Spektrums stünden der KGAL immoSubstanz und der Leading Cities Invest, die auf Quoten von rund 29% kommen würden.
Die Zinsbindungen seien kurzfristig geprägt. Über das gesamte Kreditvolumen würden in den kommenden drei Jahren 60,6% der Zinsbindungen auslaufen. Der überwiegende Teil der Asset Manager sei aktuell bestrebt, Kredite zurückzuführen oder sonst aufgrund der inversen Zinskurve weiter variabel zu finanzieren, was in höheren Fremdkapitalkosten resultieren dürfte. Scope schätze das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe aufgrund der Gesamtportfolioqualität und der vergleichsweise geringen Fremdkapitalquote der Fonds weiterhin als gering ein.
Scope gehe aktuell davon aus, dass die Kreditquoten kurzfristig zurückgehen würden. Da rund 61% des Kreditbestands eine Zinsbindung von bis zu drei Jahren aufweisen würden, dürften mehrere Darlehen aufgrund der sonst drohenden höheren Zinslast getilgt werden, um einem negativen Leverage-Effekt vorzubeugen.
Sollten sich kurzfristige Opportunitäten für den Immobilienankauf ergeben und die Liquidität nicht ausreichend Spielraum bieten, wäre bei vielen Fonds gleichwohl eine weitere Kreditaufnahme möglich, da die Quoten der meisten Fonds ausreichend weit vom regulatorischen Limit entfernt lägen. (23.05.2023/fc/n/s)
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| Kurs | Vortag | Veränderung | Datum/Zeit | |
| 86,45 € | 86,45 € | - € | 0,00% | 02.06./07:50 |
| ISIN | WKN | Jahreshoch | Jahrestief | |
| DE0009805507 | 980550 | 93,69 € | 86,35 € | |
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