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SKAGEN m2: Börsennotierte Immobilien bieten langfristig gute Gelegenheiten - Fondsanalyse
03.05.23 12:00
SKAGEN Funds
Stavanger (www.fondscheck.de) - Das erste Quartal 2023 glich einer Achterbahnfahrt an den Märkten, so Michael Gobitschek, Portfoliomanager des SKAGEN m2 Fonds (ISIN NO0010657356 / WKN A1J7XC) von SKAGEN Funds.
Der zu Jahresbeginn herrschende Optimismus, als die Anleger ein weniger aggressives Vorgehen der Zentralbanken und etwas positivere Wirtschaftsaussichten einzupreisen begonnen hätten, habe im weiteren Quartalsverlauf ein abruptes Ende gefunden. Die anhaltend starken makroökonomischen Zahlen und die hartnäckig hohe Inflation in den USA hätten zu einer noch schärferen Rhetorik und weiteren Zinserhöhungen geführt. Die Zusammenbrüche im globalen Bankensektor hätten weitere Schockwellen durch das Finanzsystem getrieben. Der Immobiliensektor sei vor allem durch die zunehmend restriktive Kreditvergabe betroffen gewesen. Die Situation könnte aber auch mittelfristig zu einer weniger restriktiven Geldpolitik führen, wenn Zentralbanken bei einer Erhöhung der Zinssätze zögern würden.
Die von den Unternehmen vorgelegten Ergebnisse für das vierte Quartal seien im Allgemeinen gut gewesen. Die Prognosen für 2023 seien allerdings vorsichtiger, was die Unsicherheit am Markt widerspiegele. Anleger mit einem langen Anlagehorizont könnten die Korrektur zu einer vorsichtigen Erhöhung ihres Immobilienengagements nutzen, bevor der Zyklus wieder ins Positive drehe. Im börsennotierten Immobiliensektor seien bereits viele schlechte Nachrichten eingepreist. Dies werde sich mit der Zeit wieder ändern, da die Bewertungen mit den Erwartungen niedrigerer Kapitalkosten neu kalibriert würden. Insbesondere im Bereich der am stärksten fremdfinanzierten Unternehmen sähen die Experten von SKAGEN Funds weiter Risiken und Selektion sei entscheidend. Ein weiteres Risiko liege in dem zu aggressiven Vorgehen der Zentralbanken bei ihren Zinserhöhungen, die der Wirtschaft sehr geschadet hätten. Im ersten Quartal 2023 seien die USA der stärkste Immobilienmarkt gewesen, während Europa auf Lokalwährungsebene der schwächste gewesen sei.
Den größten Beitrag zum absoluten Ertrag des Fonds habe der US-amerikanische Hotel- und Theaterbetreiber Marcus Corporation geleistet, der einen soliden Bericht vorgelegt habe. Das Unternehmen steuere auf eine Normalisierung der Erträge zu und nähere sich insbesondere im Hotelbereich dem Niveau vor der Pandemie. Der Logistikbetreiber und -entwickler CTP habe im abgelaufenen Quartal ebenfalls gut abgeschnitten, nachdem er gute Zahlen habe präsentieren können, die ein anhaltendes nachfragegetriebenes Wachstum mit fortgesetzten Gewinnen in der Entwicklung bestätigen würden. Der panasiatische Immobilieninvestor ESR Cayman sei trotz des vom Unternehmen veröffentlichten soliden Berichts der größte Störfaktor des Fonds im Berichtsquartal gewesen.
Im Laufe des ersten Quartals seien die Experten von SKAGEN Funds erneut eine Position in Cellnex eingegangen; der spanische Betreiber von Telekommunikations- und Rundfunkinfrastrukturen weise ein interessantes Cashflow-Profil auf. Darüber hinaus könnte das Unternehmen aufgrund seiner Bewertung und geografischen Präsenz ein Konsolidierungsziel sein. Cellnex weise eine hohe Verschuldung auf und der Markt habe die Aktie im aktuellen Zinserhöhungsumfeld abgestraft, wodurch die Experten von SKAGEN Funds zu einem guten Preis hätten einsteigen können. In Europa sei die strukturelle Nachfrage hoch, da die Digitalisierung - vor allem im 5G-Bereich - weiterhin sehr zügig voranschreite.
Ein weiterer Neuzugang im selben Segment sei das US-Unternehmen Digital Bridge, das die Experten von SKAGEN Funds zu Pandemiebeginn verkauft hätten, da es zahlreiche Veräußerungen durchzuführen habe, was ein großes Risiko in diesem Umfeld dargestellt habe. Inzwischen habe das Unternehmen die Wende geschafft, sei gut kapitalisiert und konzentriere sich in erster Linie auf Immobilien im Digitalisierungsbereich. So habe es unter anderem den letztjährigen Topperformer des Portfolios, den US-Rechenzentrumsentwickler und -betreiber Switch erworben.
Die Experten von SKAGEN Funds hätten auch eine Position in dem schwedischen Unternehmen Castellum aufgebaut, das sehr günstig gehandelt werde. Es handle sich um ein diversifiziertes Unternehmen, das sich auf Büroflächen in Skandinavien konzentriert und eine große Beteiligung an der norwegischen Entra halte. Castellum sei ein Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit, habe aber in den letzten Jahren einige Herausforderungen innerhalb der Unternehmensführung gehabt, die allerdings rasch adressiert worden sei. Im Kampf gegen übermäßige Verschuldung habe Castellum einen Dividendenstopp erklärt und für das zweite Quartal eine vollständig garantierte Kapitalerhöhung angekündigt, was dem Unternehmen helfen sollte.
Aufgrund der insbesondere in New York und San Francisco bestehenden Probleme im Bürovermietungs-Segment hätten die Experten von SKAGEN Funds ihr Gesamtengagement im Bürobereich in den USA reduziert und ihre beiden Bürobetreiber Hudson Pacific Properties und Paramount verkauft. Dies stehe im Gegensatz zum skandinavischen Büroimmobilienmarkt, der momentan in guter Verfassung sei.
In der Vergangenheit hätten börsennotierte Immobilien in dem von den Experten von SKAGEN Funds erwarteten Umfeld mit geringerem Wachstum und niedrigeren Realrenditen, dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem frühen Zyklusumfeld, gut abgeschnitten. Angesichts der Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabkühlung aufgrund des hohen Zinsniveaus sollte man sich bewusst sein, dass ein langfristiger Horizont für jeden Anleger in diesem Umfeld entscheidend sei. Immobilien würden derzeit mit historisch hohen Abschlägen gehandelt. Viele schlechte Nachrichten seien bereits eingepreist, aber die Dinge könnten immer noch schlechter werden, bevor sie sich verbessern würden.
Der SKAGEN m2 konzentriere sich weiterhin auf Unternehmen, die die Experten von SKAGEN Funds in trendgetriebenen Teilsegmenten als widerstandsfähig erachten würden, die einen gesunden Cashflow generieren würden und eine solide Bilanzstruktur aufweisen würden. Wichtig ist dabei, dass unsere Beteiligungen überschaubare Bilanzen, einen hohen Anteil an festverzinsten oder abgesicherten Schulden und inflationsbereinigte Mietstrukturen aufweisen, so die Experten von SKAGEN Funds. Diese Märkte seien für die Experten von SKAGEN Funds interessant, da sich das Angebot an günstigen Aktien fast täglich vergrößere, was langfristig gute Kaufgelegenheiten biete. (03.05.2023/fc/a/f)
Der zu Jahresbeginn herrschende Optimismus, als die Anleger ein weniger aggressives Vorgehen der Zentralbanken und etwas positivere Wirtschaftsaussichten einzupreisen begonnen hätten, habe im weiteren Quartalsverlauf ein abruptes Ende gefunden. Die anhaltend starken makroökonomischen Zahlen und die hartnäckig hohe Inflation in den USA hätten zu einer noch schärferen Rhetorik und weiteren Zinserhöhungen geführt. Die Zusammenbrüche im globalen Bankensektor hätten weitere Schockwellen durch das Finanzsystem getrieben. Der Immobiliensektor sei vor allem durch die zunehmend restriktive Kreditvergabe betroffen gewesen. Die Situation könnte aber auch mittelfristig zu einer weniger restriktiven Geldpolitik führen, wenn Zentralbanken bei einer Erhöhung der Zinssätze zögern würden.
Den größten Beitrag zum absoluten Ertrag des Fonds habe der US-amerikanische Hotel- und Theaterbetreiber Marcus Corporation geleistet, der einen soliden Bericht vorgelegt habe. Das Unternehmen steuere auf eine Normalisierung der Erträge zu und nähere sich insbesondere im Hotelbereich dem Niveau vor der Pandemie. Der Logistikbetreiber und -entwickler CTP habe im abgelaufenen Quartal ebenfalls gut abgeschnitten, nachdem er gute Zahlen habe präsentieren können, die ein anhaltendes nachfragegetriebenes Wachstum mit fortgesetzten Gewinnen in der Entwicklung bestätigen würden. Der panasiatische Immobilieninvestor ESR Cayman sei trotz des vom Unternehmen veröffentlichten soliden Berichts der größte Störfaktor des Fonds im Berichtsquartal gewesen.
Ein weiterer Neuzugang im selben Segment sei das US-Unternehmen Digital Bridge, das die Experten von SKAGEN Funds zu Pandemiebeginn verkauft hätten, da es zahlreiche Veräußerungen durchzuführen habe, was ein großes Risiko in diesem Umfeld dargestellt habe. Inzwischen habe das Unternehmen die Wende geschafft, sei gut kapitalisiert und konzentriere sich in erster Linie auf Immobilien im Digitalisierungsbereich. So habe es unter anderem den letztjährigen Topperformer des Portfolios, den US-Rechenzentrumsentwickler und -betreiber Switch erworben.
Die Experten von SKAGEN Funds hätten auch eine Position in dem schwedischen Unternehmen Castellum aufgebaut, das sehr günstig gehandelt werde. Es handle sich um ein diversifiziertes Unternehmen, das sich auf Büroflächen in Skandinavien konzentriert und eine große Beteiligung an der norwegischen Entra halte. Castellum sei ein Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit, habe aber in den letzten Jahren einige Herausforderungen innerhalb der Unternehmensführung gehabt, die allerdings rasch adressiert worden sei. Im Kampf gegen übermäßige Verschuldung habe Castellum einen Dividendenstopp erklärt und für das zweite Quartal eine vollständig garantierte Kapitalerhöhung angekündigt, was dem Unternehmen helfen sollte.
Aufgrund der insbesondere in New York und San Francisco bestehenden Probleme im Bürovermietungs-Segment hätten die Experten von SKAGEN Funds ihr Gesamtengagement im Bürobereich in den USA reduziert und ihre beiden Bürobetreiber Hudson Pacific Properties und Paramount verkauft. Dies stehe im Gegensatz zum skandinavischen Büroimmobilienmarkt, der momentan in guter Verfassung sei.
In der Vergangenheit hätten börsennotierte Immobilien in dem von den Experten von SKAGEN Funds erwarteten Umfeld mit geringerem Wachstum und niedrigeren Realrenditen, dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem frühen Zyklusumfeld, gut abgeschnitten. Angesichts der Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabkühlung aufgrund des hohen Zinsniveaus sollte man sich bewusst sein, dass ein langfristiger Horizont für jeden Anleger in diesem Umfeld entscheidend sei. Immobilien würden derzeit mit historisch hohen Abschlägen gehandelt. Viele schlechte Nachrichten seien bereits eingepreist, aber die Dinge könnten immer noch schlechter werden, bevor sie sich verbessern würden.
Der SKAGEN m2 konzentriere sich weiterhin auf Unternehmen, die die Experten von SKAGEN Funds in trendgetriebenen Teilsegmenten als widerstandsfähig erachten würden, die einen gesunden Cashflow generieren würden und eine solide Bilanzstruktur aufweisen würden. Wichtig ist dabei, dass unsere Beteiligungen überschaubare Bilanzen, einen hohen Anteil an festverzinsten oder abgesicherten Schulden und inflationsbereinigte Mietstrukturen aufweisen, so die Experten von SKAGEN Funds. Diese Märkte seien für die Experten von SKAGEN Funds interessant, da sich das Angebot an günstigen Aktien fast täglich vergrößere, was langfristig gute Kaufgelegenheiten biete. (03.05.2023/fc/a/f)