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Offene Immobilienfonds mit moderaten Wertänderungsrenditen - Fondsnews


01.08.17 11:48
Scope Analysis

Berlin (www.fondscheck.de) - Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds schwankt seit Jahren in einem schmalen Korridor zwischen 2,0% und 2,5% p.a., so die Experten von Scope Analysis.

Ein Grund für diese Stabilität: Die Werte der Immobilienportfolios würden sich kaum bewegen - trotz boomender Immobilienmärkte.

Die Ratingagentur Scope habe die Renditekomponenten von zehn offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger untersucht. Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr hätten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,4% erwirtschaften können. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite habe sich 2016 auf nur 0,6% belaufen. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital habe das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,4% betragen.

Die Immobilienportfolios würden derzeit im Durchschnitt nur rund drei Viertel der Fondsvermögen ausmachen. Ein Viertel der Fondsvermögen sei Liquidität - überwiegend in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei lediglich 0,4% gelegen habe, drücke sie die Gesamtperformance der Fonds - auf durchschnittlich 3,3%.

Nach Abzug der Fondskosten sei Anlegern 2016 eine Rendite von durchschnittlich knapp 2,4% geblieben.

Trotz Boom auf den globalen Immobilienmärkten seien die Wertänderungsrenditen in den vergangenen Jahren moderat ausgefallen. Nach durchschnittlichen Wertänderungen nahe null Prozent in den Jahren 2014 und 2015 hätten die Immobilienportfolios 2016 immerhin um durchschnittlich 0,6% aufgewertet. Vor allem im Vergleich zu den Jahren 2006 bis 2008 sei dies jedoch moderat.

Dass die globale Verteuerung der Immobilien derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios finde, sei vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen. Sie stelle auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten.

Diese Praxis führe dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds derzeit im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet seien. In Phasen sinkender Marktpreise könnte sich dieses Vorgehen als Segen erweisen.

Die Gutachter der offenen Immobilienfonds müssten derzeit einen Spagat vollziehen. Zum einen seien sie bestrebt, die Immobilien im Bestand der Fonds möglichst konservativ zu bewerten, um Marktübertreibungen nicht abzubilden. Zum anderen müssten sie jedoch die aktuell hohen Ankaufspreise für neu erworbene Objekte bestätigen. Die Bewertungsmaßstäbe, die hierbei jeweils angelegt würden, dürften nicht zu weit auseinander klaffen.

Dies sei ein wesentlicher Grund, weshalb sich nach Ansicht von Scope die Bewertungen der Immobilienbestände künftig stärker in Richtung des aktuellen Marktniveaus bewegen würden. Hinzu komme, dass zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten auf zahlreichen Märkten steigen würden. Nachhaltig steigende Mieterträge würden ebenfalls zu Aufwertungen im Bestand führen. Die Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds würden daher künftig steigen. (01.08.2017/fc/n/s)