Offene Immobilienfonds glänzen mit steigenden Erträgen - Fondsnews


13.09.19 13:00
FONDS professionell

Wien (www.fondscheck.de) - Wer offene Immobilienfonds sein eigen nennt, kann sich glücklich schätzen, so die Experten von "FONDS professionell".

Die Portfolios hätten über die vergangenen Jahre zuverlässig Erträge abgeliefert. Getrieben worden seien die Renditen stark von den gestiegenen Werten der gehaltenen Objekte, so das Fazit einer Scope-Studie.

Im ersten Halbjahr 2019 hätten offene Immobilienpublikumsfonds Rekordmittelzuflüsse von fast sechs Milliarden Euro verzeichnet. Ein wichtiger Grund: Die durchschnittlichen Renditen der Fonds seien in den vergangenen sechs Jahren spürbar gestiegen - von 2,3 auf 3,1 Prozent per annum. Das sei das Resultat einer Scope-Analyse der Entwicklung der Renditekomponenten von 17 offenen Immobilienfonds, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestünden. Zusammen würden diese laut der Berliner Ratingagentur Kundenvermögen von mehr als 86 Milliarden Euro verwalten.

Die Gesamtrendite der Fonds setze sich aus Miet-, Wertänderungs- und Liquiditätsrenditen zusammen. Erstere habe 2018 laut Scope durchschnittlich 4,1 Prozent betragen. Fünf Jahre zuvor seien es noch 5,0 Prozent gewesen. Die Liquiditätsrendite habe vergangenes Jahr faktisch null Prozent erreicht, einige Fonds hätten sogar negative Ergebnisse aus ihren Barreserven aufgewiesen, wie die beiden Analysten Sonja Knorr und Hosna Houbani feststellen würden.

Daher bleibe nur die Wertänderungsrendite, um das genannte Gesamtergebnis zu erzielen. Tatsächlich seien die Objekte der Fonds seit 2014 im Wert stetig gestiegen. 2018 habe sich diese Entwicklung fortgesetzt. Die Immobilienportfolios der Fonds hätten durchschnittlich um 1,4 Prozent aufgewertet. Das sei der höchste Zuwachs der vergangenen zehn Jahre, so Scope.

Ausblick
Nach Ansicht von Scope werde sich der Druck auf die Netto-Mietrenditen fortsetzen. Simultan würden Objekte im Bestand in der Tendenz weiter aufgewertet. Die steigenden Wertänderungsrenditen würden den Rückgang der Nettomietrenditen auch im Jahr 2019 kompensieren. "Die Gesamtperformance der offenen Immobilienfonds wird damit nach Ansicht von Scope im Jahr 2019 weiter steigen. Mittelfristig gehen wir jedoch von sich wieder abschwächenden Gesamtergebnissen aus", so Knorr und Houbani.

Wie genau hätten die verschiedenen Renditekomponenten der offenen Immobilienfonds zum positiven Gesamtergebnis beigetragen?

Renditenanstieg
Käufer offener Immobilienfonds könnten sich seit Jahren über steigende Renditen freuen. 2015 habe es zwar noch eine kleine Delle gegeben, seitdem gehe es aber aufwärts.

Runter mit den Mieterträgen
Die durchschnittlichen Nettoerträge, den die offenen Immobilienportfolios mit Mieteinnahmen aus ihren Häusern erwirtschaften würden, sinke seit 2013 - von damals 5,0 auf 4,1 Prozent im Jahr 2018. Der Hauptgrund dafür sei laut Scope das gestiegene Preisniveau beim Ankauf neuer Objekte. Steige der Preis für den Erwerb neuer Objekte bei konstantem oder nur leicht steigendem Mietpreisniveau, sinke die Mietrendite entsprechend. Das Spektrum der Mietrenditen habe sich 2018 zwischen 2,2 und 5,0 Prozent bewegt. Der Uniinstitutional European Real Estate zusammen mit dem Uniinstitutional German Real Estate hätten dabei mit jeweils 5,0 Prozent die höchsten Netto-Mietrenditen aufgewiesen. Der grundbesitz global habe mit 2,2 Prozent die niedrigste erreicht. Ursächlich dafür seien vor allem deutlich erhöhte Bewirtschaftungskosten.

Liquiditätsrendite bei null
Liquidität koste im aktuellen Niedrigzinsumfeld Rendite. Die vergleichsweise hohen Barbestände vieler Portfolios - im Schnitt seien es 23 Prozent - würden daher ebenfalls auf das Ergebnis drücken: Die aus dem Cash generierten Erträge würden laut Scope gerade einmal 0,01 Prozent betragen. Ein Grund: Die negativen Erträge...

Negative Erträge
..., die die Mehrheit der Portfolios generiere. Immerhin zehn Fonds hätten aus ihren Cash-Beständen sogar eine Rendite von null bis minus 0,4 Prozent erwirtschaftet.

Wertsteigerungen
Daher hätten die Wertänderungsrenditen das Gesamtergebnis gerettet. Die Erträge seien seit 2014 nach und nach gestiegen, was sich auch 2018 fortgesetzt habe. Die Objekte der Fonds hätten durchschnittlich um 1,4 Prozent aufgewertet. Zum Vergleich: 2017 seien es noch 0,9 Prozent gewesen. Das Spektrum der Wertänderungsrenditen habe sich im zuletzt berichteten Geschäftsjahr der Fonds zwischen minus 1,0 Prozent (Deka-ImmobilienNordamerika) und 4,3 Prozent (grundbesitz global) bewegt. Letzterer profitiere erheblich von Modernisierungsmaßnahmen. Der Deka-Fonds befinde sich aber noch im Portfolioaufbau. (13.09.2019/fc/n/s)





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