Offene Immobilienfonds: Liquiditätsquoten auf hohem Niveau - Fondsnews


18.03.20 13:30
Scope Analysis

Berlin (www.fondscheck.de) - Die großen Liquiditätspolster der offenen Immobilienfonds waren in den vergangenen Jahren eine Bürde für die Rendite dieser Produkte, so die Experten von Scope Analysis.

In der Corona-Krise seien die aktuell mehr als 20 Mrd. Euro Cash hingegen ein Stabilitätsanker.

Für Manager offener Immobilienfonds sei es in den vergangenen Jahren eine Herausforderung gewesen, die Liquiditätsquoten nicht zu stark anschwellen zu lassen. Dies sei ihnen im vergangenen Jahr auch gelungen. Ende 2019 habe die Liquiditätsausstattung der Fonds im gewichteten Durchschnitt rund 20% betragen. Das sei nahezu das gleiche Niveau wie zum Ende des Vorjahres. Auch in den vergangenen von der Corona-Krise dominierten Wochen habe es nach Angaben der Asset Manager bisher keine außergewöhnlichen Mittelabflüsse gegeben. Zahlreiche Fonds hätten selbst in den vergangenen Wochen Netto-Mittelzuflüsse erzielt (Stand: 17.03.2020).

Ein wesentlicher Grund dafür sei die mit dem KAGB im Jahr 2013 eingeführte Mindesthaltedauer von zwei Jahren und die einjährige Kündigungsfrist. Fonds, die ab 2013 aufgelegt worden seien, hätten ausschließlich Anleger, die diesen gesetzlichen Regelungen unterlägen. Und auch die älteren Fonds - zu denen sämtliche Schwergewichte zählen würden - hätten mittlerweile fast alle zu mehr als 50% Anleger, die diesen Regelungen unterworfen seien. (Hinweis: Anleger, die vor dem 22. Juli 2013 in offene Immobilienfonds investiert hätten, könnten bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Fristen abziehen.)

Ein weiterer Grund für die Stabilität der Mittelbewegungen: Der Anteilwert offener Immobilienfonds reagiere deutlich weniger volatil als zum Beispiel die Kurse von Aktienanlagen. Für diese Stabilität sei unter anderem die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter verantwortlich. Sie stelle auf nachhaltig erzielbare Werte ab und glätte damit Marktausschläge nach oben und unten.

Ausblick: In den ersten zwei Monaten dieses Jahres hätten die Fonds, die überhaupt Anlegergelder annehmen würden, erneut enorme Mittelzuflüsse erhalten. In den vergangenen Wochen hätten sich die Mittelzuflüsse jedoch reduziert. Diese Verlangsamung der Zuflüsse werde sich nach Ansicht von Scope in den folgenden Monaten fortsetzen. In Anbetracht der massiven Cash-Positionen der meisten Fonds seien Liquiditätsprobleme kurzfristig aber nicht zu erwarten. Allerdings würden sich die Fondsmanager nach Einschätzung von Scope bei Investitionen in neue Objekte vorerst zurückhalten.

Die Analysten von Scope stünden mit den Managern der von ihnen bewerteten Fonds in regelmäßigem und engem Austausch und würden die weiteren Mittelbewegungen der offenen Immobilienfonds stetig beobachten.

Die Ratingagentur Scope habe die Mittelzuflüsse und Liquiditätsquoten von 20 offenen Immobilienpublikumsfonds zum Stand 31.12.2019 im Detail untersucht. Die betrachteten Fonds würden rund 100 Mrd. Euro verwalten. Das Ergebnis: Trotz hoher Netto-Mittelzuflüsse von rund 10 Mrd. Euro im Jahr 2019 habe sich die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Liquiditätsquote kaum verändert. Sie habe zum Ende des vergangenen Jahres 20,2% betragen. Ein Jahr zuvor seien es 20,3% gewesen.

Zurückzuführen sei die Stabilität der Liquiditätsquote vor allem auf weiterhin effektive Liquiditätssteuerung - gegenwärtig würden neun der 20 Fonds mit Kontingentierungen arbeiten und seien damit nur eingeschränkt investierbar - und rege Investitionsaktivitäten.

Zwei der vier Fondsschwergewichte am Markt mit einem Volumen von mehr als zehn Milliarden Euro würden Liquiditätsquoten von mehr als 20% aufweisen: UniImmo: Deutschland (24,3%) und Deka-ImmobilienEuropa (21,1%). Die beiden anderen Schwergewichte würden mit 19,1% (hausInvest) und 16,8% (UniImmo: Europa) folgen.

Mit einem signifikanten Nettomittelaufkommen in Höhe von rund 2 Mrd. Euro habe 2019 der grundbesitz europa den stärksten Anstieg bei den Liquiditätsquoten verbucht - von 22,5% auf 29,7%. Der Grund: Der Fonds sei einer der wenigen, der Anlegern im vergangenen Jahr durchgehend für Investitionen zu Verfügung gestanden habe.

Den stärksten Rückgang der Liquiditätsquote unter den großvolumigen Fonds habe der Deka-ImmobilienGlobal mit vier Prozentpunkten (von 21,4% auf 17,4%) verzeichnet.

Offene Immobilienfonds hätten bei deutschen Anlegern im Niedrigzinsumfeld weiter hohe Attraktivität genossen. Die durchschnittliche Performance der Fonds habe im vergangenen Jahr 3,1% betragen - und damit habe sie deutlich über dem Niveau gelegen, das sich mit Staatsanleihen oder Termingeldern erzielen lasse.

Diese relative Attraktivität sei ein wesentlicher Grund für die hohen Zuflüsse gewesen, die sich 2019 für sämtliche aktiven offenen Immobilienfonds mit netto 10,3 Mrd. Euro auf einem deutlich höheren Niveau als in den Vorjahren (2018: 6,4 Mrd. Euro; 2017: 6,6 Mrd. Euro) befunden hätten.

Den höchsten Netto-Mittelzufluss habe 2019 der UniImmo: Wohnen ZBI mit insgesamt 2,2 Mrd. Euro gehabt, gefolgt von grundbesitz europa und hausInvest mit 1,9 Mrd. bzw. 1,4 Mrd. Euro. Diese drei Fonds würden mit rund 5,5 Mrd. Euro bereits über die Hälfte der gesamten Netto-Zuflüsse auf sich vereinen.

Zwar habe der hausInvest 1,4 Mrd. Euro Netto-Mittelzuflüsse verzeichnet, die Liquiditätsquote habe sich jedoch leicht von 21,9% im Jahr 2018 auf 19,1% zum Ende Jahr 2019 reduziert. Die Gründe: der hausInvest habe im Jahr 2019 ein sehr hohes Ankaufsvolumen gehabt - u.a. habe der Fonds das "Millenium Portfolio" von der Generali Lebensversicherung AG erworben, bestehend aus 49 deutschen Immobilien. (18.03.2020/fc/n/s)






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