Investoren-Umfrage 2019: Immobilieninvestoren finden deutsche Immobilien zu teuer


07.10.19 11:15
Universal-Investment-GmbH

Frankfurt (www.fondscheck.de) - Im siebten Jahr der von Universal-Investment durchgeführten Umfrage zum Verhalten institutioneller Immobilienanleger sehe der Großteil weiterhin das europäische Ausland und Deutschland als Anlageschwerpunkt seiner Neuinvestitionen, Übersee-Immobilien gewinnen in der Gunst, so die Experten der Universal-Investment-GmbH.

Die deutschen Immobilienpreise würden zunehmend als nicht akzeptabel bewertet. Erneut gewachsen sei das Interesse an Wohn- und Büroimmobilien, für den Einzelhandel habe es sich abgeschwächt. Die Branche sehe für einzelne Märkte bereits eine klare Blasengefahr. Bei Neuinvestitionen möchten weiterhin fast drei Viertel auf eine Service-KVG setzen. An der Umfrage hätten sich institutionelle Investoren mit einem Gesamtvermögen von rund 202,4 Milliarden Euro und einem Immobilienkapital von rund 71,4 Milliarden Euro beteiligt.

Die institutionellen Anleger würden mit 54 Prozent (Vorjahr: 70,2 Prozent) ihren Investitionsschwerpunkt weiterhin auf Deutschland legen. Der Rest von Europa sei mit 31 Prozent leicht erhöht auf dem Radar geblieben (Vorjahr: 28,2 Prozent). Das Interesse an Investitionen in Nordamerika wachse hingegen wieder: Hier möchten in Zukunft 4 Prozent der Befragten investieren (Vorjahr: 0,8 Prozent). Ähnlich sehe es auch in der Region Asien/Pazifik aus: Hier sei der Anteil auf 9 Prozent gestiegen (Vorjahr: 0,8 Prozent). Hätten die Immobilienanleger in den beiden Vorjahren nicht in Wachstumsmärkte (beispielsweise BRICS) investieren wollen, komme es 2019 immerhin für 1 Prozent der Immobilienanleger in Betracht.

Der stetige Preisanstieg auf dem deutschen Immobilienmarkt habe bei den Befragten dazu geführt, dass sie das erreichte Niveau im Vergleich zu den Vorjahren insbesondere in den Core-Lagen zunehmend als nicht mehr akzeptabel beurteilen würden: 29,4 Prozent hätten dieser Einschätzung zugestimmt. Die kritische Einschätzung entspreche nahezu einer Verdreifachung im Vergleich zum Vorjahr (8,2 Prozent). 76,5 Prozent der Befragten sähen hingegen die Immobilienpreise Europas als zwar hoch, aber noch akzeptabel (Vorjahr: 70 Prozent). Für Immobilien im Rest der Welt hätten ebenfalls 70,6 Prozent diese Einschätzung geteilt. Kaufgelegenheiten zu niedrigen Preisen sähen Investoren in ganz Europa nicht mehr.

Wie im Vorjahr wolle rund jeder zweite Anleger (53 Prozent) in Büroimmobilien investieren (Vorjahr: 52,3 Prozent). Weiter gesunken sei hingegen das Anleger-Interesse an Einzelhandels-/Shopping Centern, Logistik-Immobilien und Hotels. Mit 8 Prozent sei es bei Einzelhandelsimmobilien der niedrigste Wert seit Umfragebeginn, im Vorjahr habe der Wert noch bei 12,3 Prozent gelegen. Der Hotel-Sektor sei in der Anlegergunst weiter auf 6 Prozent gesunken (Vorjahr 7,7 Prozent). Über deutlich gestiegenes Interesse könnten sich Wohnimmobilien freuen: Fast jede vierte Neuinvestition (23 Prozent) solle in Wohnimmobilien erfolgen (Vorjahr: 14,1 Prozent).

Investments in Nischensegmente wie Ärztehäuser, Industrie, etc. würden relativ unverändert zu den Vorjahren geringes Interesse hervorrufen: Nur 2 Prozent der Befragten hätten angegeben, künftig hier investieren zu wollen (Vorjahr: 2,7 Prozent). "Nischeninvestments werden in der Branche zurzeit viel diskutiert, das lässt den Eindruck entstehen, dass sich das in den Depots der institutionellen Investoren deutlich widerspiegeln würde. Nach den Ergebnissen unserer Umfrage lässt sich aber keineswegs mehr als nur ein Nischenstatus bestätigen. Der Hauptanteil der Neuinvestitionen fließt nach wie vor in die klassischen Nutzungsarten Büro und Wohnen" so Stefan Rockel, Geschäftsführer von Universal-Investment.

Bei der Frage nach neueren Nutzungsarten hätten Micro-Living, Gesundheitsimmobilien sowie Gebäude der öffentlichen Hand wie Kindergärten, Behörden oder Schulen die Nase vorn in der Investorengunst, dicht gefolgt vom Segment der Unternehmensimmobilien. Interessanterweise würden öffentlich viel beachtete Nutzungsarten wie Co-Living bzw. Co-Working eher eine untergeordnete Rolle spielen.

Die Gefahr einer Immobilienblase für einzelne europäische Märkte sähen immerhin 70,6 Prozent der Befragten. 23,5 Prozent würden eindeutig eine Blasengefahr unabhängig von einzelnen Standorten erkennen. Nur 5,9 Prozent hätten keinerlei Befürchtungen, dass die Immobilienmärkte heiß laufen könnten.

Fast 90 Prozent der Befragten würden bei Neuinvestitionen in Immobilien mit erstklassiger Lage der deutschen Top-7-Städte eine Nettoanfangsrendite von unter 3,5 Prozent erwarten, über 40 Prozent hiervon sogar von unter 3 Prozent. Bisher habe bei zwei Drittel bis drei Viertel der befragten Anleger der Fokus auf der laufenden Ausschüttungsrendite gelegen. Lediglich 47,1 Prozent sähen hier noch den Renditeschwerpunkt (Vorjahr: 72,7 Prozent). Die Renditeerwartung an den laufenden Cashflow sei ein weiteres Jahr in Folge zurückgegangen und liege inzwischen bei 3,41 Prozent (Vorjahr: 3,96 Prozent). Demgegenüber habe in diesem Jahr die Gesamtrendite erheblich an Bedeutung hinzugewonnen: Seien es im Vorjahr noch 9,1 Prozent der Befragten gewesen, die hier ihren Renditeschwerpunkt verortet hätten, so seien es 2019 bereits 41,1 Prozent. "Investoren richten ihren Blick angesichts der sich aktuell weiter abschwächenden laufenden Objektrendite offenbar stärker in die Zukunft und setzen bei längerfristigem Anlagehorizont zunehmend auf Wertsteigerungen der Immobilien", erkläre Rockel.

Bei der Frage nach der Risikoverteilung würden alle Befragten auf Core+ setzen, gefolgt von Core (70,8 Prozent). "Aufgrund der Renditekompression auf den Immobilienmärkten sind offenbar die Renditen für Top-Objekte in besten Lagen nicht mehr auskömmlich genug", so Rockel. "Das dürfte aus unserer Sicht eine Erklärung dafür sein, warum institutionelle Investoren Core+ den Vorzug geben", führe Rockel weiter aus. Inzwischen bestünden bei sogar 58,8 Prozent von ihnen auch Interesse an Value-Add-Objekten, die im Vorjahr noch so gut wie keine Rolle gespielt hätten.

Die bisherige Lieblingsanlageform der institutionellen Investoren, der offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht, bekomme zunehmend Konkurrenz von Vehikeln nach Luxemburger Recht wie SCS und SCSp (jeweils 29,4 Prozent). Nachdem im Vorjahr 72,7 Prozent für Neuanlagen in den kommenden zwölf Monaten eine Master-KVG hätten nutzen wollen, sei der Anteil 2019 nochmals auf 76,9 Prozent gestiegen. Besonders wichtig sei institutionellen Anlegern bei neuen Immobilienfondsanlagen mit Abstand der Wunsch nach Manage-to-Core Kompetenz (62,9 Prozent). Immerhin jeder zweite Befragte lege Wert auf eine erfolgsabhängige Vergütung für die Fondsgesellschaften oder die Austauschmöglichkeit des Asset Managers z.B. über Masterfonds-Vehikel). (07.10.2019/fc/n/s)