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Offene Immobilienfonds: Renditen und Ratings weiter unter Druck - Fondsnews


09.06.21 13:00
Scope Analysis

Berlin (www.fondscheck.de) - Scope hat die Ratings von 15 offenen Immobilienfonds aktualisiert, so die Experten von Scope Analysis.

Sechs Fonds seien vor allem aufgrund gesunkener Renditen herabgestuft worden. Neun Fonds hätten ihr Rating halten können. Die weitere konjunkturelle Entwicklung sei der relevanteste Risikofaktor.

Während die meisten Anlageklassen im vergangenen Jahr einen harten Einbruch und anschließend eine kräftige Erholung erlebt hätten, hätten offene Immobilienfonds durchweg Stabilität gezeigt. Die durchschnittliche Volatilität der Fonds habe unter 1% gelegen.

Anleger hätten die Stabilität im vergangenen Jahr mit hohen Netto-Mittelzuflüssen in Höhe von 7,8 Mrd. Euro belohnt (zum Vergleich: 2019 seien es 10,4 Mrd. Euro gewesen), die weiter zu vergleichsweise hoher Liquidität von durchschnittlich 17,2% des Fondsvermögens (2019: 20,2%) und zu beträchtlichen Immobilienankäufen von insgesamt 8,3 Mrd. Euro geführt hätten (2019: rund acht Mrd. Euro).

Gänzlich könnten sich die Fonds den Auswirkungen der Pandemie dennoch nicht entziehen. Nachdem bereits im vergangenen Jahr ein Großteil der Fonds aufgrund Pandemie-bedingter Risiken herabgestuft worden sei, sei ein wesentlicher Treiber der aktuellen Downgrades das gesunkene Renditeprofil.

Während die 15 Fonds im Jahr 2019 noch durchschnittlich 3,2% erzielt hätten, seien es im Jahr 2020 nur noch 2,1% gewesen. Das Spektrum habe dabei von -1,0% bis zu +5,1% gereicht. Für das gesamte Jahr 2021 würden die Scope-Analysten eine durchschnittliche Rendite von rund 1,5% erwarten.

"Das veränderte Renditeprofil der Fonds zeigt, dass sich die Risiken, die im vergangenen Jahr bereits zu Rating-Herabstufungen führten, nun materialisieren", sage Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope Analysis. "Vor allem jene Fonds mit größerem Bestand an Hotelimmobilien und Shopping-Centern mussten Einnahme-Einbußen und Wertkorrekturen hinnehmen."

Das durchschnittliche Rating der 15 Fonds liege bei "a-AIF" - was aus Anlegersicht noch eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten lasse. Das Ratingspektrum reiche derzeit von a+AIF bis bbAIF.

Nach vorne gerichtet würden die mittel- und langfristigen Auswirkungen der Pandemie auf die konjunkturelle Entwicklung und auf die Immobilienmärkte der relevanteste Risikotreiber bleiben. Wie stark und nachhaltig die wirtschaftliche Erholung im zweiten Halbjahr vor allem in Europa und Nordamerika ausfallen werde, habe maßgeblichen Einfluss auf die Vermietungsaktivitäten (vor allem auch bei Projektentwicklungen), mögliche Mieteinnahmenausfälle und Immobilienbewertungen der Fonds.

Bereits im vergangenen Jahr sei die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds spürbar um rund 1,7 Prozentpunkte auf 94,3% gesunken. Der seit 2011 anhaltende Aufwärtstrend der Vermietungsquoten sei damit beendet worden. In der von Scope jährlich durchgeführten Umfrage würden jeweils 44% der Asset Manager für 2021 sinkende bzw. stagnierende erwarten, lediglich 12% würden mit steigenden Vermietungsquoten rechnen.

Der durch die Pandemie etablierte Trend zum Home-Office könnte auch dauerhaft negative Auswirkungen auf die Rentabilität von Büroimmobilien haben. Allerdings gehe Scope aktuell nicht davon aus, dass die Leerstände im Class-A-Bürosegment (die einen Großteil der Portfolios ausmachen würden) dauerhaft ansteigen würden. Dafür spreche auch die relative Preisstabilität in diesem Segment. Das Risiko steigender Leerstände treffe vor allem Immobilien in weniger attraktiven Lagen.

Die Anforderungen der EU-Taxonomie und der Offenlegungsverordnung würden zunehmend die strategische Ausrichtung der Fondsmanager bestimmen, um Immobilienportfolios zukunftsfähig zu machen. Das Gros der offenen Immobilienfonds strebe die Einstufung als sogenannter Artikel 8-Fonds und somit als nachhaltiger Fonds an. Bislang hätten bereits sieben Fonds für Privatanleger dies erreicht.

Einer der wichtigsten Indikatoren für die Nachhaltigkeit der offenen Immobilienfonds sei der CO2-Ausstoß. Jedoch hätten Scope von den Asset Managern nur für 72% der Objekte Daten zum CO2-Ausstoß zur Verfügung gestellt werden können. Dieser Wert habe sich zwar im Vergleich zum Vorjahr (54%) bereits deutlich verbessert, zeige aber dennoch, dass die mangelnde Datenverfügbarkeit eine der zentralen Herausforderungen für die ESG-Ausrichtung und -Strategie darstelle.

Zum Hintergrund: Das Scope-Rating der offenen Immobilienfonds reflektiere die Rendite-Risiko-Relation der Fonds. Dabei würden alle relevanten Risikotreiber bewertet und vor allem die Immobilienportfolios detailliert und granular analysiert: Zur vollständigen Methodik. Die 15 Fonds, deren Ratings am 09. Juni 2021 veröffentlicht worden seien, würden zusammen derzeit rund 102 Mrd. Euro verwalten. Die Portfolios der Fonds bestünden derzeit aus Büro- (54,5%), Einzelhandels- (23,2%), Hotel- (8,3%), Logistik- (5,6%) sowie Wohnimmobilien (3,5%) und sonstigen Immobilien (4,9%). Der Nutzungsarten- und Branchenmix variiere jedoch von Fonds zu Fonds deutlich. (09.06.2021/fc/n/s)