Scope stuft das Rating des KGAL immoSUBSTANZ von (P) bbb+ (AIF) auf (P) a- (AIF) herauf - Fondsnews


28.10.20 14:00
Scope Analysis

Berlin (www.fondscheck.de) - Scope stuft das Rating des KGAL immoSUBSTANZ von (P) bbb+ (AIF) auf (P) a- (AIF) herauf, so die Experten von Scope Analysis.

Der offene Immobilienpublikumsfonds lasse damit eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Der Anleger könne mit diesem Produkt in einen offenen Immobilienpublikums-AIF investieren, der gemäß Anlagebedingungen in europäische Gewerbeimmobilien der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel investieren solle. Letztere stünden aufgrund der Covid-19-Krise jedoch aktuell nicht im Fokus.

Die Auflage des Produktes sei am 22.01.2019 erfolgt. Basis für die Bewertung würden die beiden bereits in das Fondsvermögen übergegangenen Einzelhandelsobjekte und die durch die KGAL über eine Gesellschaftsstruktur erworbene Büroimmobilie in Wien bilden, welche sukzessive mit fortschreitenden Anteilscheinverkäufen in das Fondsvermögen übernommen werden solle.

Sobald der immoSUBSTANZ über eine Mindesthistorie von zwei vollständigen Geschäftsjahren verfüge, könne das zurzeit noch vorläufige Rating in ein finales Rating überführt werden.

Dieser Bewertung liege eine Zielrendite von 3% zugrunde, die Scope als mittelfristig erreichbar für dieses Produkt erachte. Das Portfolio solle nach fünf Jahren ein Fondsvolumen von 500 Mio. Euro aufweisen, wachse jedoch aktuell nur langsam. Dass der Fonds nicht als Blindpool, sondern mit Seed-Assets aufgelegt worden sei, werte Scope positiv. Die vom Asset Manager angestrebte Zielrendite solle bei 3,2 bis 3,4% p.a. liegen. Aktuell liege sie mit rund 3,6% leicht darüber.

Die drei bereits angekauften Objekte seien nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen.

Eine regionale Diversifikation werde abhängig vom Vertriebserfolg des Produktes erst mittelfristig möglich sein. In der Aufbauphase werde deshalb weiterhin eine Streuung hinsichtlich geografischer Lage, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien durch den Ankauf kleinerer Objekte angestrebt. Investitionen sollten in Immobilien mit bonitätsstarken Einzelmietern oder mit einer gemischten Mieterstruktur bei einer mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietvertragsstruktur erfolgen. Positiv hervorzuheben sei die aktuelle Nutzungsarten- und Mieterbranchenstruktur, die aus Sicht von Scope ein nur geringes Risiko aufweise.

Hinsichtlich der Finanzstruktur erreiche das Produkt aus Sicht von Scope eine im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds eher durchschnittliche Bewertung. Dies begründe sich auf der Tatsache, dass den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit 25 bis 27% recht hoch angesetzt werde. Ein Währungskursrisiko liege aufgrund der Investition in den Euroraum nicht vor.

Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds befinde sich noch im Aufbau. Für das Wiener Büroobjekt sei eine Rezertifizierung im Bestand angestrebt. Erste Nachhaltigkeitskriterien würden im Ankaufsprozess betrachtet. Positiv fließe die Implementierung einer CO2-Bilanzierungsmethodik in die Bewertung ein. Hierfür habe die KGAL in Zusammenarbeit mit dem Dienstleister ClimatePartner GmbH den CO2-Fußabdruck des Fonds ermittelt. Die Geschäftsführung habe daran anschließend im September 2020 beschlossen, den ermittelten CO2-Fußabdruck des KGAL immoSUSTANZ durch ein Ausgleichsprojekt per 01.10.2020 klimaneutral zu stellen. Dies solle jährlich neu geprüft und entschieden werden. (28.10.2020/fc/n/s)





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