UBS Euroinvest Immobilien Fonds: Paris kaufen, London beobachten, Italien meiden - Fondsanalyse


03.04.19 12:00
UBS Asset Management

Frankfurt am Main (www.fondscheck.de) - Europäische Büroimmobilien bleiben gefragt, so die Experten von UBS Asset Management.

Auch wenn das Angebot an bevorzugten Core-Objekten knapp sei und die Preise hoch seien, würden ausgewählte Standorte wie Barcelona oder wachstumsstarke Teilmärkte in Paris gute Einstiegschancen bieten. Dass nicht noch mehr Immobilien den Besitzer wechseln würden, führe das Fondsmanagement des UBS (D) Euroinvest Immobilien nicht auf eine schwächelnde Konjunktur sondern lediglich auf das geringe Angebot zurück.

"Wenn mehr Core-Immobilien im Angebot wären, würde das Transaktionsvolumen noch höher ausfallen", erkläre das Fondsmanagement des UBS Euroinvest. Zudem sei die Nachfrage sehr hoch. Hinzu komme, dass sich das Verhältnis von geringem Angebot und hoher Nachfrage so schnell nicht ändern sollte - zumal das Interesse auch aus dem Ausland nach wie vor stark sei. Insbesondere Investoren aus Asien blicken auf Europa, speziell auf Core-Immobilien.

Trotz hoher Preise würden Immobilien nach wie vor eine attraktive Anlageklasse bleiben, denn die Risikoprämie für Immobilien - gegenüber dem risikofreien Zinssatz - liege immer noch zwischen 250 und 300 Basispunkten. "Immobilien sind zurzeit zwar sehr teuer, aber teuer ist eben relativ", erläutere das Immobilien-Portfolioteam bei UBS Asset Management (UBS-AM). Auch bei der Flächennachfrage von Büromietern seien trotz wirtschaftlicher Abkühlung keine Anzeichen für starke Einbrüche zu erkennen. Das UBS-AM Team rechne mit stabilen Vermietungsmärkten für Büroimmobilien in Europa.

Allerdings würden sich die Immobilienmärkte uneinheitlich entwickeln. "Der deutsche Markt ist innerhalb von Europa schon sehr weit fortgeschritten im Zyklus. Die Preise sind hier am stärksten gestiegen", so das Fondsmanagement des UBS Euroinvest. Sollte sich das Zinsumfeld ändern, könnte es in diesem Markt als erstes zu einer Preiskorrektur kommen. "Wichtig ist deshalb, dass das Objekt bei der Miete noch Steigerungsmöglichkeiten bietet. Wenn es zur Preiskorrektur kommt, muss der Verlust über höhere Mieten auszugleichen sein." Für Neuinvestitionen in Deutschland bevorzuge das Team die Städte Berlin, Hamburg und München.

Außerhalb Deutschlands erweise sich derzeit die spanische Metropole Barcelona als besonders interessant. Verglichen mit anderen europäischen Metropolen seien die Preise hier nicht so starkgestiegen, was aber nicht fundamental begründet, sondern im Wesentlichen auf die Unabhängigkeitsbestrebungen von Katalonien zurückzuführen sei. "Das Renditeniveau für Core-Objekte liegt rund 75 bis 100 Basispunkte höher als beispielsweise in München. Man kann sich also günstig einkaufen, obwohl sich Barcelona durch Wachstum und hohe Attraktivität auszeichnet", so das Immobilien-Team bei UBS-AM.

Auch in Paris sehe das Portfoliomanagement des UBS Euroinvest gute Chancen. Ein Plus für den Immobilienstandort sei das Infrastrukturprogramm "Grand Paris Express" mit einem Budget von 17 Milliarden Euro. Es umfasse in den nächsten Jahren den Bau zahlreicher neuer Bahnhöfe sowie circa 200 km zusätzlicher Metrolinien, darunter eine große Ringverbindung, die die Peripherie-Stadtteile verbinde. Hierdurch könnten sich Teilmärkte deutlich verändern. Ein bislang schlecht angebundener Standort werde durch eine Metro-Anbindung für Mieter deutlich attraktiver.

Als konkretes Beispiel nenne das Fondmanagement des UBS Euroinvest den Businesspark Pleyad in Saint Denis, der vom Neubau des mit vier neuen Metrolinien größten Metro-Bahnhofs innerhalb des "Grand Paris Express" profitieren werde. "Dieser Teilmarkt verspricht ein hohes Mietpreiswachstum, und die Nachfrage von Core-Investoren ist heute schon sehr hoch. Der UBS Euroinvest ist an diesem Standort bereits seit längerem investiert. Der Teilmarkt wird zudem das Zentrum der olympischen Sommerspiele 2024 sein, was einen zusätzlichen Schub gibt, aber vor allem auch eine hohe Planungssicherheit, denn der Großteil der Infrastruktur muss bis dahin stehen."

In London halte UBS-AM die Preise für Büroimmobilien noch auf einem recht hohen Niveau, habe aber den Markt fest im Blick: "Durch die anhaltende Brexit-Diskussion könnte sich ein attraktives Einstiegsfenster öffnen, das wir dann auch nutzen möchten", so das Immobilien-Expertenteam.

Italien hingegen betrachte man mit Vorsicht. Aufgrund der politischen Unsicherheiten würden sich Investoren zurückhalten. Der Vermietungsmarkt sei vergleichsweise schwach, es fehle an Wirtschaftswachstum.

Sollten die Zinsen wieder steigen, sehe das UBS-AM Fondsmanagement Core-Büroimmobilien besonders im Vorteil, denn sie hätten das geringste Rückschlagpotenzial. Allerdings rate UBS-AM zur genauen Prüfung: Core sei je nach Marktphase ein dehnbarer Begriff. Derzeit sei nicht überall, wo Core draufstehe, auch Core drin. Das Portfoliomanagement bevorzuge Gebäude mit einem ausgewogenen Mietermix gegenüber Einzelmieter-Immobilien und sehe Vorteile in Objekten in der Größenordnung von 20 bis 50 Millionen Euro. "Der Preiswettbewerb ist hier im Moment nicht ganz so hoch als bei größeren Objekten, und Losgrößen in diesem Bereich sind in schwächeren Marktphasen erfahrungsgemäß liquider als Objekte über 100 Mio. EUR oder mehr."

Der UBS (D) Euroinvest Immobilien Fonds konzentriere sich auf Core-Büroimmobilien in den europäischen Metropolen und kombiniere so die Vorteile von Core-Immobilien mit den Chancen von Europas diversifizierten Immobilienmärkten. Der offene Immobilienfonds, der seit März auch für Privatkunden zugänglich sei, sei bereits 1999 aufgelegt worden. Daher verfüge er über ein Bestandsportfolio, das in unterschiedlichen Marktphasen erworben worden sei. "Wer sich jetzt ein europäisches Core-Büroimmobilien-Portfolio neu aufbaut, wird kaum eine Rendite von drei Prozent erzielen können", so die Meinung des Immobilien-Teams bei UBS-AM. Für den UBS (D) Euroinvest Immobilien hingegen halte man einen Gewinn von drei bis vier Prozent für realistisch. (03.04.2019/fc/a/f)






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