SKAGEN m2 Fonds: Trotz Volatilität bleibt der Ausblick für Immobilien positiv - Fondsanalyse


09.11.21 08:30
SKAGEN Funds

Stavanger (www.fondscheck.de) - Nachdem der Immobilienmarkt zu Beginn des dritten Quartals zunächst stark gestartet war, endete das Quartal volatil, so Michael Gobitschek, Portfoliomanager von SKAGEN Funds, im Kommentar zum SKAGEN m2.

Eine Reihe von Faktoren sei dafür ausschlaggebend gewesen, wobei allgemeine Wachstumssorgen in Kombination mit einer höheren Inflation, Lieferkettenproblemen und der chinesischen Energiekrise hervorgestochen hätten. Die Probleme rund um den hoch verschuldeten chinesischen Bauträger Evergrande hätten sich ebenfalls auf die Aktienmärkte ausgewirkt, insbesondere wegen der Befürchtung, dass dies Ansteckungseffekte auf die Weltwirtschaft haben könnte.

Der SKAGEN m2 sei nicht direkt von Evergrande betroffen gewesen, sondern eher indirekt, da er in Hongkong notierte Aktien halte. Der Inflationsdruck, der im Allgemeinen jenen Immobilien gut tue, die lange Zeit als teilweise Inflationsabsicherung gegolten hätten, nehme nun zu. Steigende Preise könnten über die Mieten weitergegeben werden, während steigende Immobilienwerte ebenfalls von Vorteil seien, da Immobilienanlagen und Immobilienaktien so eine wichtige Rolle in Portfoliostrategien zukomme. Das Mietwachstum habe in der Vergangenheit die Inflation übertroffen, während Immobilienwerte davon profitieren könnten, wenn höhere Kosten für Grund und Boden, Arbeit und Materialien die wirtschaftliche Schwelle für neue Angebote erhöhen würden. Der Vorsitzende der US-Notenbank Powell habe Anfang des Quartals angekündigt, dass die FED noch für dieses Jahr eine Drosselung der Anleiheankäufe einleiten würde, wobei das Timing von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung abhängig sei. Er habe erneut erklärt, dass die stark gestiegene Inflation nur vorübergehend sei, was ein Hinweis auf anhaltend niedrige Zinsen in naher Zukunft sei.

Die in diesem Quartal beste Wertentwicklung im Fonds habe der US-amerikanische Rechenzentrumsbetreiber Switch hingelegt, nachdem er Pläne zur Umwandlung in einen REIT bekannt gegeben habe, wodurch künftig auch reine REIT-Anleger investieren könnten. Zudem sei Switch zu wesentlich niedrigeren Multiplikatoren als andere Unternehmen gehandelt worden. Der aktivistische Investor Elliot habe außerdem bekannt gegeben, dass er eine Beteiligung an dem Unternehmen halte, was normalerweise positive Veränderungen für die Aktionäre beschleunige.

Der Lagerhausbetreiber CTP sei die Aktie mit der zweitbesten Performance in diesem Berichtszeitraum gewesen. CTP sei Anfang des Jahres an die Börse gegangen. SKAGEN m2 habe sich daran beteiligt. Der Großteil der Vermögenswerte des Unternehmens befinde sich in Osteuropa, aber durch eine Übernahme Anfang des Jahres sei das Unternehmen nun auch in die Niederlande gegeben. Die Experten von SKAGEN Funds würden davon ausgehen, dass CTP weiter expandieren werde.

Der größte Störfaktor für die Performance des Fonds in diesem Quartal sei der US-amerikanische Kühllagerbetreiber Americold gewesen. Lieferkettenprobleme hätten zu geringeren Umschlagsmengen geführt und das Ergebnis von Americold beeinträchtigt. Auf der Kostenseite habe sich auch eine höhere Lohninflation negativ niedergeschlagen, da die Tätigkeit von Americold arbeitsintensiv sei. Beide Parameter hätten zu einer negativen Prognose geführt, sie seien jedoch nach Einschätzung des Unternehmens nur vorübergehender Natur, da diese Kosten letztendlich an die Endkunden weitergegeben werden könnten.

Im Quartalsverlauf hätten die Experten von SKAGEN Funds eine Position in der US-amerikanischen Marcus Corporation eröffnet, die Kinos, Hotels und andere Unternehmen im bzw. um den Freizeitsektor herum betreibe. Die Marcus Corporation sei für eine wirtschaftliche Erholung gut positioniert. Nach Einschätzung der Experten von SKAGEN Funds übersteige der Wert der Immobilien den Geschäftswert des Unternehmens.

Eine weitere neue Position, die von der Pandemieerholung profitiere, sei der französische Büro- und Gesundheitsdienstleister Icade. Das Unternehmen halte eine große Beteiligung an einem der größten Betreiber von Gesundheitseinrichtungen in Europa, einem Sektor, der den Experten von SKAGEN Funds wegen der steigenden Nachfrage aufgrund der alternden europäischen Bevölkerung und des Konsolidierungsbedarfs gefalle. Kürzlich habe Icade angekündigt, dass man einen Teil des Gesundheitsbereichs an die Börse bringen werde.

Columbia Property Trust, der US-Büroimmobilienbetreiber, der sich seit Anfang des Jahres nach einem Übernahmeversuch in strategischer Prüfung befinde, habe von PIMCO ein Konkurrenzangebot erhalten. Nach diesem Angebot hätten die Experten von SKAGEN Funds ihre Position in dem Unternehmen aufgegeben. Sie würden nun hoffen, dass ihrer Beteiligung an der Paramount Group, einem weiteren unterbewerteten US-Bürobetreiber mit Schwerpunkt New York, ein ebensolches Schicksal widerfahre. Außerdem hätten sich die Experten von SKAGEN Funds von dem paneuropäischen Telekommunikationsunternehmen Cellnex und dem brasilianischen Einkaufszentrumsbetreiber Iguatemi mit jeweils gutem Gewinn getrennt.

SKAGEN m2 konzentriere sich weiterhin auf Anlagen in stabile Unternehmen in trendgetriebenen Teilsegmenten, in Unternehmen, die die Experten von SKAGEN Funds für unterbewertet halten würden, und die von einer Konjunkturerholung profitieren würden, sowie in Unternehmen, die inflationstechnisch gut positioniert seien, bzw. auch in jene mit Mieten, die an die Preisentwicklung gebunden seien. Die Bewertungsmultiplikatoren scheinen in einigen Segmenten oder Städten immer noch relativ attraktiv zu sein, so etwa bei Büroflächen und in diversifizierten Segmenten nach dem Rückgang im Jahr 2020, zumal die meisten Multiplikatoren nicht zusammen mit den breiteren Aktienmärkten gestiegen sind, so die Experten von SKAGEN Funds. Seitdem die Pandemie den Aktienmarkt getroffen habe, liege der weltweite Immobilienmarkt insgesamt immer noch hinter anderen globalen Sektoren zurück, eine Lücke, die mit der Normalisierung der Wirtschaft wahrscheinlich kleiner werde.

Wir unterscheiden weiterhin zwischen temporären und strukturellen Veränderungen - d.h. den Auswirkungen von Covid-19 und eher langfristigen Trends in der Immobilienlandschaft, so die Experten von SKAGEN Funds. Die Experten würden weiterhin insbesondere auf Nachhaltigkeitsthemen setzen, da diese sowohl in Bezug auf die Erträge als auch insgesamt in der Risikobeurteilung an Bedeutung gewinnen würden. Die Experten von SKAGEN Funds hätten in ihrem Portfolio sehen können, dass M&A-Aktivitäten aufgrund der günstigen Bewertungen in bestimmten Segmenten und Weltgegenden weiterhin zulegen würden. Die Bewertungen im börsennotierten Bereich hätten sich von jenen im privaten Marktbereich entfernt, was die Bewertungen in eine positive Richtung treiben werde. Angesichts der zahlreichen Wirtschaftsanreize und der Tatsache, dass sich das anhaltend niedrige Zinsumfeld in Kombination mit ein wenig Inflation auf Immobilienanlagen vorteilhaft auswirke, sei der langfristige Ausblick durchaus positiv. (09.11.2021/fc/a/f)