Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund: Globale Immobilienaktien - Fundamentaldaten im Fokus


06.11.17 13:00
Janus Henderson Investors

London (www.fondscheck.de) - Guy Barnard und Tim Gibson, die Manager des Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund (ISIN LU0229494975 / WKN A0F6DP, A2 Acc USD), des Henderson Horizon Global Property Equities Fund (ISIN LU0209137388 / WKN A0DPM3, A2 Acc USD) und des Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund (ISIN LU0088927925 / WKN 989232, A2 Acc EUR) sowie die Co-Manager der Janus Henderson Global Property Equities Strategie bei Janus Henderson Investors, erläutern ihren Ausblick für die zentralen Treiber der Immobilienrenditen - denen bei ihrem fundamentalen Bottom-up-Ansatz das Hauptaugenmerk gilt.

Als Anleger an den weltweiten Immobilienmärkten würden die Experten häufig den Vorwurf hören, sie würden eine andere Sprache sprechen, voller Abkürzungen wie NAV (Nettoinventarwert), FFO (Funds from Operations = Cashflow aus operativer Tätigkeit), ERV (Estimated Rental Value = geschätzter Mietwert) und NIY (Net Investment Yield = Nettoanlagerendite). Aber die Abkürzung, der mit Abstand das größte Augenmerk der Experten gelte, laute WKA.

WKA, oder Wirtschaft, Kredite und Angebot, seien aus Sicht der Experten die zentralen Treiber der Immobilienmärkte. Für die Experten wichtig sei daher die Frage: Wie würden sich diese wesentlichen Variablen heute weltweit entwickeln und wie würden sie die Positionierung der Portfolios der Experten beeinflussen?

In diesem Jahr setze die Weltwirtschaft im Großen und Ganzen ihren soliden Wachstumskurs fort. Das würden die im Jahresverlauf leicht angehobenen Prognosen auf nunmehr rund 3,5% für dieses und 3,6% für nächstes Jahr belegen. In der Eurozone hätten die Wirtschaftsdaten in diesem Jahr im Allgemeinen für positive Überraschung gesorgt; eine weitere Konjunkturbelebung scheine daher nach langer Durststrecke möglich. Uneinheitlich würden sich zwar die Vergleichszahlen für die USA präsentieren. Dessen ungeachtet werde jedoch für dieses Jahr mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2,2% und von 2,3% für nächstes Jahr gerechnet. Mehr könnte drin sein, wenn die geplante umfangreiche Steuerreform den Kongress passiere. In Asien kurbele China auch weiter den Konjunkturmotor an, und selbst in Japan wachse die Wirtschaft nach Jahren der Stagnation nun stärker.

Da Immobiliengesellschaften streng genommen "an die Wirtschaft vermieten", gebe es eine starke Wechselbeziehung zwischen BIP-Wachstum und steigenden Mieten. Folglich schaffe das "moderate", aber positive Wirtschaftswachstum gute Voraussetzungen für eine Anlage an den Immobilienmärkten. Ideal wäre ein Wachstum, das stark genug sei, damit die Unternehmen zuversichtlich in die Zukunft blicken und Immobilien mieten bzw. kaufen und so den Aufschwung am Leben halten würden. Andererseits dürfe es nicht so stark sein, dass die Zentralbanken die Zinszügel kräftig anziehen oder Spekulanten an den Markt drängen würden und das Angebot massiv steige.

Kredite bzw. deren Zinsen würden Aufschluss über die Verfügbarkeit und Preise von Finanzierungen geben und wie ein Überdruckventil für die Immobilienmärkte wirken. Eine zu starke und leichtfertige Kreditvergabe habe eine Überhitzung der Märkte zur Folge wie zuletzt in den Jahren 2005 bis 2007. Würden dann die Immobilienpreise fallen, bringe das Gläubiger wie Schuldner in die Bredouille. Eine zu restriktive Kreditvergabe wiederum würde bedeuten, dass die Preise an die höheren Kapitalkosten von Investoren mit viel Eigenkapital angepasst werden müssten.

An den Kreditmärkten habe die Finanzkrise tiefe Narben hinterlassen, weshalb diese nach wie vor im Risikovermeidungsmodus seien. Finanzierungen seien zwar verfügbar, aber an den meisten Märkten nicht mehr so reichlich wie zuvor und im Allgemeinen nur für bonitätsstärkere Kreditnehmer und Vermögenswerte. Auch für Entwicklungsprojekte stünden weniger Finanzierungsmittel zur Verfügung. Die Verschuldung an den weltweiten Immobilienmärkten mache den Experten daher derzeit weniger Sorgen - mit China als rühmlicher Ausnahme angesichts der Unsicherheit über die tatsächliche Höhe der Verbindlichkeiten im chinesischen Finanzsystem.

Auch hätten die börsennotierten Immobiliengesellschaften in den Fonds der Experten ihre Lehren aus den Jahren 2007 bis 2009 gezogen. Heute sei ihre Verschuldungsquote mit durchschnittlich 30% geringer. Zugleich hätten die Unternehmen die in den letzten Jahren günstigen Konditionen für langlaufende Kredite genutzt, um die Laufzeiten ihrer Verbindlichkeiten zu verlängern und sich die historisch niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Sollten demnächst die Zinsen tatsächlich steigen, dürften sich die Folgen für Gewinne und Dividenden der Immobilienfirmen in Grenzen halten.

Neben dem Wirtschaftswachstum werde die Entwicklung der Mieten auch vom Angebot an Neuimmobilien bestimmt. Ein zu großes Angebot und Vermieter würden an Preissetzungsmacht einbüßen; zwei Mieter für drei Objekte sei zweifellos kein günstiges Verhältnis. Im Fahrwasser der Finanzkrise sei das Immobilienneuangebot gegenüber früher geschrumpft und belaufe sich derzeit an den meisten Märkten auf weniger als 1% des Immobilienbestands. Auch wenn es Branchen und Städte gebe, in denen das Neuangebot wieder steige und für Druck auf die Mieten sorge: Die Regel sei das nicht. Ausnahmen seien vereinzelte Apartmentmärkte in den Küstenregionen der USA sowie die Büroimmobilienmärkte in New York, Tokio und Singapur. Im Allgemeinen seien die Leerstände bei Gewerbeimmobilien so niedrig wie nie, was den Vermietern eine günstige Ausgangslage bei Mietverhandlungen verschaffe.

Zur Abkürzung WKA müsse noch ein weiterer Buchstabe hinzugefügt werden - nämlich "S" für strukturelle Faktoren. In einigen Immobiliensektoren würden sie eine grundlegende Veränderung der Rahmenbedingungen bewirken. In einem früheren Beitrag hätten die Experten auf den Druck auf die Mietpreise von Einzelhandelsimmobilien ausgehend vom unaufhaltsamen Vormarsch des E-Commerce und auf die positiven Auswirkungen für Logistik- und Datenzentren hingewiesen. Neben dem demografischen Wandel mit zunehmender Verstädterung und immer älteren Bevölkerungen würden die genannten Trends die Immobilienmärkte der Zukunft maßgeblich mitgestalten und Gewinner, aber auch Verlierer hervorbringen.

Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren würden die Experten bei ihrer Einschätzung bleiben, dass sie mit moderateren Renditen rechnen würden, die vornehmlich von Mieteinnahmen - oder Dividenden bei einer Anlage in REITs - und Ertragswachstum bestimmt würden. Aber zugleich seien die Fundamentaldaten der Immobilienmärkte unverändert solide, und es deute praktisch nichts auf eine Übertreibung hin. Folglich sollte die starke Nachfrage der Anleger nach Immobilien zu Anlagezwecken anhalten. Schließlich handele es sich bei ihnen um Sachwerte mit attraktiven und steigenden Ertragsströmen.

Die Zinsen und Anleihenrenditen würden zwar wahrscheinlich weiter steigen, da die quantitative Lockerung zurückgefahren und schließlich rückgängig gemacht werde. Der Renditeabstand zwischen Immobilien und Anleihen liege jedoch nach wie vor über dem historischen Durchschnitt und biete einen gewissen Puffer. In einigen Teilen der Welt befinden wir uns zwar inzwischen in einer späteren Phase des Immobilienzyklus, so die Experten von Janus Henderson Investors. Gleichwohl gibt es nach wie vor Länder, Städte und Sektoren, in denen sich die Aussichten voraussichtlich weiter aufhellen werden und die den Experten von Janus Henderson Investors daher interessant erscheinen.

Mithilfe ihres selektiven Anlageansatzes würden die Experten auch weiter weltweit attraktive Anlagechancen an den Märkten für Immobilienaktien aufspüren. Dabei würden sie sich unverändert auf Märkte, Branchen und Unternehmen konzentrieren, die Ertrag und Dividenden steigern könnten. Und weil sich das Wachstum marktweit verlangsame, würden die Experten verstärkt auf erstklassige Vermögenswerte und herausragendes Management achten. Nach ihrer Erfahrung seien das Qualitäten, die sich für Anleger noch immer ausgezahlt hätten. (Ausgabe vom 02.11.2017) (06.11.2017/fc/a/f)





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ISIN WKN Jahreshoch Jahrestief
LU0229494975 A0F6DP 15,31 € 13,74 €
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