SKAGEN m2-Fonds: Niedrigzinsumfeld mit leichter Inflation vorteilhaft für Immobilienmärkte - Fondsanalyse


20.07.21 08:30
SKAGEN Funds

Stavanger (www.fondscheck.de) - Für den globalen Immobiliensektor, der seine Aufholjagd gegenüber dem breiteren Aktienmarkt fortsetzte, verlief das zweite Quartal erneut positiv, so Michael Gobitschek, Portfoliomanager des SKAGEN m2 bei SKAGEN Funds.

Nach oben revidierte Wachstumsaussichten für die Wirtschaft und sinkende langfristige Renditen hätten dem Sektor Flügel verliehen. Der US-amerikanische Immobilienmarkt zeige weiterhin Stärke, während der europäische nach anfänglichem Rückstand von der fortschreitenden Wiederbelebung der Wirtschaft und der Lockerung der Reisebeschränkungen profitiere. Der Abstand zwischen dem US-amerikanischen und dem europäischen Markt dürfte sich in den nächsten Quartalen weiter verringern, wenn sich die Konjunktur normalisiere. Insgesamt erhole sich der globale Immobilienmarkt dank eines weiterhin starken Wachstums und niedriger Zinsen gut von der Pandemie.

Der zunehmende Inflationsdruck tue vor allem jenen Immobilien gut, die lange Zeit als teilweise Inflationsabsicherung gegolten hätten. Steigende Preise könnten über die Mieten weitergegeben werden, während steigende Immobilienwerte ebenfalls von Vorteil seien, da Immobilienanlagen und Immobilienaktien so eine wichtige Rolle in Portfoliostrategien zukomme. Das Mietwachstum habe in der Vergangenheit die Inflation übertroffen, während Immobilienwerte davon profitieren könnten, wenn höhere Kosten für Grund und Boden, Arbeit und Materialien die wirtschaftliche Schwelle für neue Angebote erhöhen würden.

In diesem Umfeld habe der SKAGEN m2 sowohl absolut als auch relativ gesehen ein sehr starkes Quartal gehabt.

In diesem Quartal sei der stärkste Beitrag zur Wertentwicklung des Fonds von dem schwedischen Unternehmen für soziale Infrastruktur Adapteo gekommen. Grund dafür sei das Angebot eines mit Goldman Sachs verbundenen Infrastrukturfonds mit einem Aufschlag von mehr als fünfzig Prozent gewesen. Der schwedische Lagerhausbetreiber Catena habe in diesem Berichtszeitraum ebenfalls einen starken Beitrag geliefert, da die Nachfrage von Mietern und Investoren weltweit und auch in Skandinavien weiterhin hoch sei. Catena habe auch Kapital aufgenommen, um den Ausbau seines Flächenbestands voranzutreiben.

Die langjährige Beteiligung der Experten, Deutsche Wohnen, habe in diesem Quartal eine Fusion mit dem deutschen Wohnimmobiliengiganten Vonovia zu einem ordentlichen Aufschlag angekündigt. Sie hätten ihr Investment in Vonovia umgeschichtet, als der Aktienkurs nach der Ankündigung auf ein interessantes Niveau gesunken sei. Dies sei eine Diversifizierung ihres Portfolios, da Vonovia Mietwohnungen in mehreren europäischen Ländern halte, darunter auch in Schweden. Trotz der politischen Aufregung der letzten Jahre biete das deutsche Wohnungssegment immer noch sehr interessante Anlagemöglichkeiten.

Bislang habe es in diesem Jahr fünf Angebote für oder potenzielle Übernahmen von Unternehmen im Portfolio der Experten gegeben. Das bestätige die Ansicht der Experten, dass die M&A-Aktivitäten aufgrund des nach wie vor günstigen Preisniveaus bei börsennotierten Immobilien weiter zunehmen werde.

Eine weitere neue Position im Fonds sei der US-Bürobetreiber Paramount Group mit Vermögenswerten in San Francisco und New York, den die Experten zu einem reduzierten Preis hätten erwerben können. Beide Städte seien von der Pandemie stark betroffen gewesen, würden sich aber langsam wieder erholen. Aus demselben Grund hätten die Experten auch den auf London konzentrierten Bürobetreiber Great Portland Estates hinzugefügt. Bislang scheine das "Hybridmodell" von Homeoffice und Büro keine so großen Auswirkungen auf den Büroflächenbedarf zu haben, wie von vielen befürchtet.

Eine weitere neue und interessante Beteiligung sei der japanische Mischkonzern Tokyu Fudosan, der u. a. in den von der Pandemie betroffenen Segmenten Büro, Einzelhandel und Freizeit tätig sei. Das Unternehmen verfüge auch über große Entwicklungen und Beteiligungen im Bereich der erneuerbaren Energien wie bspw. Solarenergieanlagen. Tokyu Fudosan werde mit einem hohen Abschlag auf den Nettoinventarwert gehandelt, es bestehe jedoch die Möglichkeit, Vermögenswerte zu verwerten, um versteckte Werte zu realisieren.

Der größte Störfaktor für die Wertentwicklung des SKAGEN m2 sei in diesem Quartal der japanische Betreiber von Rechenzentren und Büros Keihansin Building gewesen, aufgrund eines gescheiterten Angebots im ersten Quartal.

Der SKAGEN m2 konzentriere sich weiterhin auf Anlagen in stabile Unternehmen in trendgetriebenen Teilsegmenten, in Unternehmen, die die Experten für unterbewertet halten würden, und die von einer Konjunkturerholung profitieren würden, sowie in Unternehmen, die inflationstechnisch gut positioniert seien, bzw. auch in jene, deren Mieten an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt seien. Die Bewertungsmultiplikatoren scheinen in einigen Segmenten oder Städten immer noch relativ attraktiv zu sein, da sie nicht zusammen mit den breiteren Aktienmärkten gestiegen sind, so die Experten von SKAGEN Fund. Das gelte zum Beispiel für Büroflächen nach dem Rückgang im Jahr 2020. Seit die Pandemie den Aktienmarkt getroffen habe, lägen die weltweiten Immobilien immer noch hinter anderen globalen Sektoren zurück, eine Lücke, die mit der Rückkehr der Wirtschaft zur Normalität kleiner werden dürfte.

Die Experten von SKAGEN Fund beobachten und unterscheiden weiterhin zwischen temporären und strukturellen Veränderungen - d. h. den Auswirkungen von Covid-19 einerseits und eher langfristigen Trends in der Immobilienlandschaft andererseits. Ein besonderes Augenmerk gelte Nachhaltigkeitsthemen, da diese sowohl in Bezug auf die Erträge als auch insgesamt in der Risikobeurteilung an Bedeutung gewinnen würden. Aus dem Portfolio sei erkennbar gewesen, dass M&A-Aktivitäten aufgrund der günstigen Bewertungen weiterhin zulegen würden. Die Bewertungen im börsennotierten Bereich hätten sich von jenen im privaten Marktbereich entfernt, was die Bewertungen in eine positive Richtung treiben werde. Angesichts der zahlreichen Wirtschaftsanreize und der Tatsache, dass sich das anhaltend niedrige Zinsumfeld in Kombination mit ein wenig Inflation auf Immobilienanlagen vorteilhaft auswirke, sei der langfristige Ausblick durchaus positiv. (20.07.2021/fc/a/f)