SKAGEN m2 Fonds: Mit Objekten in widerstandsfähigen Segmenten dem Sturm trotzen - Fondsanalyse


12.05.22 10:30
SKAGEN Funds

Stavanger (www.fondscheck.de) - Das 1. Quartal 2022 begann gut, da sich der europäische Immobilienmarkt dank der Öffnung der Volkswirtschaften nach Covid sehr gut erholte, so Michael Gobitschek, Portfoliomanager des SKAGEN m2 von SKAGEN Funds.

Allerdings habe sich dieser positive Ausblick mit einem Schlag verflüchtigt, als Russland über Nacht in die Ukraine einmarschiert sei. Angesichts des hohen geopolitischen Risikos habe der SKAGEN m2 keine Positionen in diesen beiden Ländern besessen, aber dennoch beschlossen, einige Bestände mit Vermögenswerten in Osteuropa zu verkaufen, um das Risikos durch eine grenzüberschreitende Eskalation und steigende Risikoprämien zu minimieren.

Die Aktienmärkte hätten sofort reagiert und seien seither volatil. Es sei davon auszugehen, dass die Volatilität angesichts der zunehmenden geopolitischen Unsicherheit, der sich abschwächenden Konjunktur und des höheren Inflationsdrucks anhalten werde. Die Zentralbanken würden ihre aggressive Rhetorik bezüglich einer Straffung der Geldpolitik fortsetzen, um die Inflationserwartungen zu steuern. Dennoch sei es wahrscheinlicher, dass die Entscheidungen zugunsten der Finanzstabilität ausfallen würden und in der Praxis eine entsprechend weniger aggressive Straffung erfolgen werde.

Der Inflationsdruck halte an, was vor allem für Immobilienanlagen, die teilweise als Inflationsabsicherung betrachtet werden könnten, positiv sei, zumal der Anstieg der Mieten in der Vergangenheit über der Inflation gelegen habe. Steigende Preise könnten über die Mieten weitergegeben werden, wodurch Immobilienanlagen eine wichtige Rolle in Portfoliostrategien spielen würden. Immobilienwerte könnten davon profitieren, da höhere Kosten für Grund und Boden, Arbeit und Materialien die wirtschaftliche Schwelle für neue Angebote entsprechend anheben würden. Immobilien seien für dieses Umfeld im Allgemeinen gut positioniert und der SKAGEN m2 halte zahlreiche Positionen in widerstandsfähigen Segmenten, wie etwa dem Gesundheitswesen, im Mietlager-Bereich und bei Wohnimmobilien. Der Fonds habe zum Quartalsende leicht im Minus gelegen, aber seinen Vergleichsindex deutlich übertroffen.

Den besten Beitrag zum Quartalsergebnis habe der brasilianische Logistikdienstleister LOG geliefert, der sich von seiner durch die makroökonomischen Turbulenzen in Brasilien verursachte Vorjahresschwäche erholt habe.

Nach den unerwartet hohen M&A-Gewinnen des letzten Jahres im Portfolio sei für den US-Bürobetreiber Paramount Group ein Angebot von einer Private-Equity-Firma abgegeben worden. Dies hätten die Experten von SKAGEN Funds aufgrund der niedrigen Bewertung und der positiveren Signale von den Büromärkten erwartet. Das Angebot sei später vom Vorstand abgelehnt worden, da es nicht dem Marktwert entsprochen habe. Die Angelegenheit sei damit aber noch nicht abgeschlossen.

Der drittstärkste Wert in diesem Quartal sei der asiatische Immobilien-Investmentmanager CapitaLand Investment gewesen. Nach einer Umstrukturierung zur Verschlankung des Unternehmens im letzten Jahr habe CapitaLand einen guten Start in dieses Jahr gehabt.

Der größte Störfaktor im Quartal für die Wertentwicklung des Fonds sei das in den Niederlanden notierte Logistikunternehmen CTP gewesen. Der Großteil der Anlagen des Unternehmens befinde sich in osteuropäischen Ländern, die an die Ukraine angrenzen würden, weshalb sich die Investoren aufgrund von Eskalationsängsten zu einem weitgehenden Verkauf entschlossen hätten.

Die norwegische Self-Storage Group habe nach einem starken Ende des letzten Jahres ebenfalls einen Rückgang verzeichnet. Der Hauptaktionär des Unternehmens, das Private-Equity-Unternehmen Centerbridge, habe seine Mehrheitsbeteiligung auf niedrigem Niveau erhöht.

Die deutschen Wohnungsunternehmen LEG und Vonovia hätten ebenfalls Kursverluste verzeichnet, vor allem aufgrund steigender deutscher Bundesanleihen, die die Renditespanne gesenkt hätten.

Im Laufe des Quartals habe der Fonds auf gutem Kursniveau eine Position in dem US-amerikanischen Fertighausbetreiber Sun Communities eröffnet. Die Experten von SKAGEN Funds seien auch bei dem US-Gastgewerbeunternehmen Sunstone Hotel Investors eingestiegen, das zurzeit seinen Mitbewerbern hinterherhinke, aber sehr gut für die Zeit nach der Erholung von Covid positioniert sei und auf normalisierte Erträge abziele.

Die Experten von SKAGEN Funds hätten sich am erfolgreichen Börsengang von Swedish Logistic Property beteiligt, aber wieder zu sehr guten Kursen verkauft, da sie der Meinung seien, dass Catena, ein vergleichbares Unternehmen, das sie bereits in ihrem Portfolio hätten, ein stärkeres Geschäftsmodell und damit eine bessere langfristige Position habe.

Zu Quartalsende sei das europäische Logistikunternehmen Warehouse de Pau eine Position in Catena eingegangen, was die Experten von SKAGEN Funds angesichts der Kundensynergien und des komplementären Know-hows für positiv halten würden. Sie hätten auch eine kleine Position in dem US-amerikanischen Leichtindustrieunternehmen Plymouth Industrial REIT gekauft, diese jedoch wieder verkauft, nachdem im Zusammenhang mit dem Geschäftsbericht Fragezeichen aufgetaucht seien.

Die Experten von SKAGEN Funds hätten ihre langfristige Hongkong-Beteiligung Far East Consortium verkauft, die mit den anhaltenden Covid-Lockdowns zu kämpfen habe. Zudem seien sie bei Hospitality Trust of America ausgestiegen, da der Marktwert erreicht gewesen sei, nachdem der Aktivist Elliott im vergangenen Jahr eine Position übernommen und eine strategische Überprüfung eingeleitet habe.

Global gesehen sei die Bewertung von Immobilien sowohl geografisch als auch innerhalb der Teilsegmente zunehmend attraktiv. Die relativen Nachzügler des letzten Jahres - Asien und Europa - würden in den meisten Segmenten und Märkten weiterhin attraktive Preisniveaus zeigen. Angesichts des anhaltenden Krieges und seiner Folgen bestünden jedoch große Unsicherheiten für Europa. Nach der hervorragenden Performance des US-amerikanischen Immobiliensektors im vergangenen Jahr seien die Bewertungen sehr hoch gewesen. Unter dem Druck der Anleger, die die bevorstehenden Zinserhöhungen und das geringere Wachstum schon einkalkulieren würden, sei der Markt nun weniger teuer, generell billig sei er allerdings noch nicht. Im aktuell inflationären Umfeld würden Immobilien weiterhin Investorengelder anziehen, was sich positiv auf die Bewertungen dieser Vermögenswerte auswirken werde. Das rekordverdächtige Dry-Powder (also Geld, das bei professionellen Anlegern eingesammelt, aber noch nicht investiert worden sei) des Sektors werde die M&A-Aktivitäten weiter ankurbeln und die Bewertungen in eine positive Richtung treiben.

Neben den geopolitischen Risiken seien die größten kurzfristigen Risiken für den Sektor unerwartete und schnell steigende Realzinsen, ein rascher Rückgang des Wirtschaftswachstums oder eine Stagflation. Die Experten von SKAGEN Funds sähen positiv in die Zukunft und kämen nach dem ersten Quartal zu dem Schluss, dass ihre Philosophie gut fundiert sei und ihren Kunden in turbulenten Zeiten einmal mehr gute Dienste geleistet habe. Der Fonds sei dank seiner Anlagephilosophie und seinem disziplinierten Ansatz bei der Titelauswahl für die meisten Szenarien gut aufgestellt. Der SKAGEN m2 konzentriere sich weiterhin auf Unternehmen, die die Experten von SKAGEN Funds in trendgetriebenen Teilsegmenten als widerstandsfähig erachten würden und die einen gesunden Cashflow generieren und eine ebensolche Bilanzstruktur aufweisen würden.

SKAGEN m2 investiere weltweit in Immobilienaktien und in Aktien von Unternehmen, die immobilienbezogene Dienstleistungen anbieten würden. Durch die Investition in börsennotierte Unternehmen, statt in Objekte, biete der Fonds einen einfachen und breit diversifizierten Zugang zur Anlageklasse Immobilien. Fondsmanager sei Michael Gobitschek. (12.05.2022/fc/a/f)