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Europäische Immobilien bleiben trotz politischer Risiken attraktiv


20.12.16 15:59
Aviva Investors

Frankfurt (www.fondscheck.de) - Der Immobilienmarkt in Kontinentaleuropa bietet einen größeren Mehrwert als andere Regionen, dennoch werden in den nächsten fünf Jahren nur moderate Renditen erwartet, so Gil Bar, Managing Director Germany Real Estate bei Aviva Investors.

Die europäischen Immobilien würden weiterhin von der steigenden Mietraum-Nachfrage profitieren, die von einer allmählichen konjunkturellen Erholung und begrenzten Entwicklungsaktivitäten gestützt werde.

Die sich verbessernden Fundamentaldaten und die günstige relative Preisgestaltung auf Basis der extrem niedrigen Anleiherenditen hätten die Investorennachfrage gestärkt. Dänemark, Finnland, Schweden, die Niederlande sowie Länder Mittel- und Osteuropas (CEE) hätten laut CBRE-Daten seit Jahresbeginn einen besonders hohen Anstieg bei Transaktionsvolumina gesehen.

Für die kommenden fünf Jahre würden die Experten dem europäischen Immobiliensektor eine jährliche Gesamtrendite zwischen vier und fünf Prozent prognostizieren, wobei voraussichtlich die Industrie- und Einzelhandelsbranchen besonders gut abschneiden würden. Allerdings seien die Prognosen der Experten vorderlastig: Die Experten würden davon ausgehen, dass schrittweise steigende Anleiherenditen die Anlageklasse zum Ende des jetzigen Jahrzehnts relativ gesehen weniger attraktiv erscheinen lassen würden.

Die europäischen Büromärkte seien bei guter Gesundheit. Die durchschnittlichen Büromieten im Euro-Raum seien im dritten Quartal 2016 um über drei Prozent gestiegen und die Leerstandsquote sei aufgrund des starken Leasinggeschäfts und begrenzten Neuangebots die niedrigste seit 2009.

Die Experten würden erwarten, dass Büromärkte, die wissensintensive Beschäftigungen anziehen würden, outperformen würden. Besonders positiv seien die Experten für Berlin, Paris La Défense, Amsterdam und Barcelona, wo die Experten in den kommenden fünf Jahren mit dem höchsten Mietwachstum rechnen würden. Der Bürosektor dürfte jedoch geringere Renditen erzielen als der Einzelhandel und die Industrie, da er im Zyklus weiter fortgeschritten sei.

Die europäischen Einzelhandelsmärkte würden von einer Erholung der Konsumausgaben und insbesondere von einer Polarisierung in dem Sektor profitieren. In der heutigen crossmedialen Welt sei die Auswahl des richtigen Gebäudes am richtigen Standort für die Marke eines Unternehmens immer wichtiger geworden. Infolgedessen seien Einzelhändler bereit, höhere Nutzungskosten an den besten Standorten zu akzeptieren. Umgekehrt würden sie weniger attraktive abgelegenere Gebiete meiden, die anfälliger für den Wettbewerb von Online-Einzelhändlern seien. Die Experten würden damit rechnen, dass das Mietwachstum in den wertvollsten 1-A-Lagen in Dublin, CEE und spanischen Städten mittelfristig outperformen werde.

Der Industriemarkt habe von der Zunahme des Online-Einzelhandels profitiert und habe vor dem Hintergrund des Mietwachstums und Renditerückgangs ein halbwegs starkes Jahr 2016 gehabt. In CEE, Spanien und Irland würden die Experten erwarten, dass sich die Industriemärkte in den kommenden fünf Jahren überdurchschnittlich entwickeln würden.

Das politische Risiko in Europa steige. Nach dem jüngsten italienischen Referendum, das zum Rücktritt von Ministerpräsident Matteo Renzi geführt habe, finde in den kommenden zehn Monaten eine Reihe von entscheidenden Wahlen statt. Die Europäische Zentralbank (EZB) habe beschlossen, ihr Programm zur quantitativen Lockerung bis zum Ende des Jahres 2017 zu verlängern, um das Wachstum zu unterstützen. Allerdings habe die Bank auch signalisiert, dass sie allmählich von ihrer außergewöhnlich lockeren geldpolitischen Haltung abrücke, indem sie ihre Assetkäufe von 80 Mrd. auf 60 Mrd. Euro pro Monat reduzieren werde.

Dennoch würden die Experten erwarten, dass die europäischen Anleiherenditen aufgrund des schwachen Inflationsdrucks im historischen Vergleich niedrig bleiben würden. Die EZB-Prognose gehe davon aus, dass die Inflation bis mindestens 2019 unter dem ausgegebenem Ziel bleibe. Die Experten würden damit rechnen, dass die Renditen europäischer Anleihen mittelfristig schrittweise zunehmen und unter den historischen Normen bleiben würden. Damit werde der Immobiliensektor in diesem Szenario weiterhin relativ attraktiv bleiben.

Das Risiko einer Korrektur an europäischen Anleihemärkten aufgrund von Arbitrageeffekten aus höheren US-Renditen könne jedoch nicht abgezinst werden. Wenn höhere Anleiherenditen nicht von einem schnelleren Wirtschaftswachstum und einer steigenden Inflation begleitet würden - und somit auch von einem höheren Mietwachstum - würden Immobilien eine niedrigere Prämie gegenüber Anleihen bieten. Dies würde die relative Attraktivität der Assetklasse beeinträchtigen.

Angesichts der anhaltenden Unsicherheiten rund um die politische Lage in Europa sowie des Risikos einer Korrektur an den Anleihemärkten, würden nicht rentable Vermögen mit geringem Wachstumspotenzial und Sekundärvermögen mit hohem Einkommensrisiko unattraktiv bleiben - vor allem in Peripherieländern. Hochwertige Vermögenswerte mit einem geringen Leasingrisiko und gewissen Wachstumspotenzial würden attraktiver bleiben. (20.12.2016/fc/a/m)